La escritura pública de compraventa es el documento con el que se formaliza la transmisión de una vivienda y el que abre la puerta al Registro de la Propiedad. Alrededor de ella circulan varias ideas equivocadas —sobre quién se queda el original, sobre quién paga qué y sobre qué impuestos hay que liquidar— que conviene aclarar antes de firmar.
Qué es y qué efectos tiene
Es el documento público autorizado por notario en el que vendedor y comprador declaran la transmisión, se identifica la finca, se fija el precio y se acreditan los medios de pago. Además de recoger el acuerdo, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la cosa (tradición instrumental, art. 1462 CC), que es lo que consuma la transmisión de la propiedad.
Puedes ver el alcance general de este tipo de documento en para qué sirve una escritura pública.
¿Es obligatoria la escritura?
Conviene matizar la respuesta que suele darse. Una compraventa acordada en documento privado es válida entre las partes, pero:
- El artículo 1280.1 CC exige documento público para los actos que tengan por objeto la creación o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, y el artículo 1279 CC permite a cualquiera de las partes compeler a la otra a elevarla a escritura pública.
- Sin escritura pública no hay inscripción en el Registro de la Propiedad, y sin inscripción no hay protección frente a terceros: un acreedor del vendedor puede embargar la finca, o el vendedor podría venderla de nuevo a un tercero que sí inscriba.
- Si hay hipoteca, la escritura no es opcional: la inscripción es constitutiva (art. 1875 CC y Ley Hipotecaria). Sin escritura e inscripción no hay hipoteca, y por tanto no hay financiación.
Es decir: técnicamente no es un requisito de validez del contrato, pero en la práctica es imprescindible.
Documentación necesaria
Aporta el vendedor
- DNI o NIE en vigor y, si está casado, datos del régimen económico matrimonial.
- Título de propiedad (escritura anterior de compra, herencia o donación).
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para la transmisión.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, emitido por el secretario con el visto bueno del presidente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Solo puede prescindirse si el comprador lo exonera expresamente.
- Último recibo del IBI pagado.
- Si la finca está hipotecada, certificado de deuda pendiente emitido por el banco y, en su caso, cancelación.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, cuando la normativa autonómica o municipal lo exija.
Aporta el comprador
- DNI o NIE en vigor y datos de estado civil y régimen económico.
- Justificación de los medios de pago. El notario está obligado a identificarlos e incorporarlos a la escritura, así que hay que llevar los justificantes de las transferencias, los cheques bancarios o los recibos de las cantidades entregadas a cuenta.
Lo pide la notaría
No hace falta que las partes lo aporten: la notaría solicita telemáticamente la información registral de la finca antes de la firma y comunica al Registro la inminencia del otorgamiento. Así se comprueba la titularidad y las cargas con datos actualizados al día de la firma, no con una nota simple de hace semanas.
Quién paga qué: el artículo 1455 CC
Aquí está una de las reglas más desconocidas. El artículo 1455 del Código Civil establece que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario«.
Es decir, el reparto legal por defecto no es «lo paga todo el comprador». Lo que ocurre es que el pacto en contrario está tan extendido que se ha convertido en costumbre. Conviene saberlo porque es negociable y porque la cláusula debe quedar clara en el contrato de arras o en la propia escritura.
Reparto habitual en la práctica:
- Comprador: impuesto (ITP o IVA + AJD), inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría si la hay, y la parte de notaría que se pacte.
- Vendedor: plusvalía municipal, cancelación registral de su hipoteca si la había, certificado energético y certificado de la comunidad.
Impuestos
Si compras vivienda de segunda mano
Se liquida el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO). En Andalucía, conforme a la Ley 5/2021 de Tributos Cedidos, el tipo general para inmuebles es del 7%, con tipos reducidos:
- 6% para vivienda habitual de valor no superior a 150.000 €.
- 3,5% para vivienda habitual de hasta 150.000 € adquirida por menores de 35 años, víctimas de violencia doméstica o de terrorismo, y en municipios con problemas de despoblación.
- 3,5% para vivienda habitual de hasta 250.000 € adquirida por personas con discapacidad igual o superior al 33% o miembros de familia numerosa.
El plazo de presentación es de dos meses desde el día siguiente al devengo.
Si compras obra nueva
No hay ITP: se paga IVA (tipo reducido en vivienda) más Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía tiene un tipo general del 1,2%, con reducciones al 1%, 0,3% o 0,1% en los mismos supuestos de vivienda habitual señalados arriba.
Lo que paga el vendedor
- Plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo urbano y se liquida en el ayuntamiento.
- Ganancia patrimonial en el IRPF, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, con las exenciones aplicables (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años).
Conviene comprobar también el valor de referencia de Catastro: desde 2022 es la base mínima de tributación en ITP y AJD, aunque el precio pactado sea inferior.
Si hay hipoteca: la Ley 5/2019
Cuando la compra se financia, hay un paso previo obligatorio. La Ley 5/2019 obliga al banco a remitir la documentación precontractual (FEIN, FiAE) y al comprador a acudir a la notaría a firmar un acta de transparencia material, gratuita, con al menos diez días naturales de antelación a la firma de la hipoteca.
Dos detalles importantes: el acta no tiene coste para el prestatario, y el notario lo elige el comprador, no el banco ni la inmobiliaria. Lo desarrollamos en el acta de transparencia en una hipoteca.
El día de la firma
- La notaría comprueba la información registral actualizada y la identidad y capacidad de las partes.
- Se lee la escritura y se explican sus efectos.
- Se acreditan e incorporan los medios de pago.
- Se firma, se entregan las llaves y se produce la transmisión.
- La notaría comunica telemáticamente la operación al Registro de la Propiedad, lo que genera un asiento de presentación inmediato que protege al comprador desde ese mismo momento.
Quién se queda con la escritura
Este es el error más repetido y conviene desmontarlo con claridad: el comprador no se lleva el original. El original —la matriz— se incorpora al protocolo del notario, que lo custodia. Lo que recibe el comprador es una copia autorizada, que es una reproducción fehaciente con valor de documento público y plena eficacia jurídica.
La ventaja del sistema es precisamente esa: si pierdes tu copia, el documento no desaparece. Pides otra a la notaría. Un contrato privado perdido, en cambio, no se recupera.
Plazos
- Preparación: de unos días a varias semanas, según lo que tarde el vendedor en reunir certificados y el banco en emitir el de deuda pendiente.
- Firma: se agenda con la notaría; si hay hipoteca, respetando los diez días del acta de transparencia.
- Inscripción registral: depende de la carga del Registro, aunque el asiento de presentación protege al comprador desde el mismo día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Quién se queda con la escritura de compraventa?
El notario conserva el original (la matriz) en su protocolo. El comprador recibe una copia autorizada, con plena eficacia jurídica. Si se pierde, puede pedirse otra.
¿Puedo elegir yo la notaría?
Sí. El derecho de elección corresponde a quien asume los gastos, que en la práctica de la compraventa suele ser el comprador. Ni la inmobiliaria ni el banco pueden imponerla.
¿Qué diferencia hay entre el contrato privado y la escritura?
El contrato privado es válido entre las partes, pero no accede al Registro de la Propiedad ni protege frente a terceros. La escritura sí, y además equivale a la entrega de la cosa conforme al art. 1462 CC.
¿Cuánto se paga de impuestos en Sevilla por una vivienda usada?
El tipo general del ITP en Andalucía es del 7%, con reducciones al 6% o al 3,5% en los supuestos de vivienda habitual indicados. La base mínima es el valor de referencia de Catastro si supera al precio pactado.
¿Es obligatorio el certificado de la comunidad de propietarios?
Sí, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor. Sin él, el comprador puede responder de las deudas de la anualidad corriente y de los tres años anteriores.
¿Cuándo soy propietario, al firmar o al inscribir?
Eres propietario desde la firma, por el juego de título y modo (art. 1462 CC). La inscripción no te hace propietario, pero te protege frente a terceros, y por eso es imprescindible.
Antes de firmar
La mayoría de los problemas en una compraventa se detectan revisando la finca en el Registro y la documentación del vendedor antes de fijar fecha. En Notaría en Sevilla podemos revisar la situación registral y de cargas, indicaros la documentación exacta y calcular los gastos e impuestos de vuestro caso concreto.
