Última revisión: 9 de julio de 2026
La novación y la subrogación son operaciones que permiten modificar las condiciones de un préstamo hipotecario ya existente. Ambas sirven para mejorar los términos de la hipoteca (tipo de interés, plazo, entidad o incluso el titular), pero funcionan de forma muy distinta y conviene no confundirlas.
En esta guía explicamos qué es cada una, la diferencia clave entre los dos tipos de subrogación (un punto que casi nadie aclara), los gastos de cada operación según la Ley 5/2019 y cuál conviene en cada caso.
Resumen rápido: la novación modifica la hipoteca con tu mismo banco. La subrogación de acreedor traslada la hipoteca a otro banco. Y la subrogación de deudor cambia quién debe la hipoteca (habitual al comprar una vivienda hipotecada o en un divorcio). Son tres operaciones diferentes.
¿Qué es la novación de una hipoteca?
La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones del préstamo con la misma entidad bancaria. Permite ajustar el tipo de interés (por ejemplo, pasar de variable a fijo), el plazo de amortización, el importe, o cláusulas como las de amortización anticipada.
Su ventaja es que no hay que cambiar de banco, lo que simplifica el proceso. Su límite es que depende de que tu banco acepte renegociar: no puedes obligarle. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca? (ojo: hay dos tipos)
Aquí está la confusión más habitual, porque «subrogación» se usa para dos cosas distintas:
1. Subrogación de acreedor (cambiar de banco)
Es trasladar tu hipoteca de un banco a otro que te ofrece mejores condiciones (normalmente, un tipo de interés más bajo). El nuevo banco «paga» tu hipoteca al antiguo y tú pasas a deberle a él, con las nuevas condiciones. La regula la Ley 2/1994 y la Ley 5/2019.
Es la opción ideal si tu banco no quiere mejorar tus condiciones (no acepta la novación) pero otro sí. Conviene revisar que el nuevo interés se ajuste al mercado: un interés muy por encima del habitual podría llegar a considerarse abusivo o incluso usurario, así que puede ser útil consultar qué límites legales existen frente a un interés desproporcionado.
2. Subrogación de deudor (cambiar quién debe la hipoteca)
Es cambiar la persona que responde del préstamo, manteniendo la misma hipoteca y el mismo banco. Los casos típicos:
- Comprar una vivienda que ya tiene hipoteca: el comprador se subroga en la hipoteca del vendedor (asume su préstamo) en lugar de pedir una nueva.
- Divorcio o extinción de condominio: uno de los cónyuges asume la totalidad de la hipoteca y el otro sale como deudor.
En ambos casos, el banco debe aceptar al nuevo deudor (valorará su solvencia): no es automático. Es un punto crítico que mucha gente pasa por alto, por ejemplo al pactar en un divorcio que «uno se queda la casa y la hipoteca»: si el banco no libera al otro, este sigue respondiendo de la deuda aunque ya no sea propietario.
Diferencias entre novación y subrogación
| Novación | Subrogación de acreedor | Subrogación de deudor | |
|---|---|---|---|
| Qué cambia | Las condiciones | El banco | El titular de la deuda |
| Mismo banco | Sí | No (cambia) | Sí |
| Uso típico | Mejorar interés/plazo | Irse a otro banco mejor | Compraventa o divorcio |
| Requiere aprobación del banco | Sí | El nuevo banco | Sí (valora al nuevo deudor) |
¿Qué gastos tiene cada operación?
La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) cambió el reparto de gastos a favor del consumidor:
- Novación: la mayoría de los gastos (notaría, registro, gestoría) los asume el banco. El cliente suele pagar solo la tasación, si es necesaria. Puede haber comisión por novación si está pactada (limitada por ley).
- Subrogación de acreedor: con la Ley 5/2019, los aranceles notariales y registrales están muy reducidos, y ciertos gastos los asume el nuevo banco. Puede existir comisión por subrogación, limitada legalmente y decreciente según el tipo de interés.
- Subrogación de deudor: los gastos dependen del caso; suele haber gastos notariales y, a veces, una comisión bancaria por el cambio de titular.
¿Qué es mejor: novación o subrogación de acreedor?
Depende de la actitud de tu banco:
- Si tu banco está dispuesto a mejorarte las condiciones, la novación suele ser más cómoda y barata (no cambias de entidad).
- Si tu banco no quiere mejorar pero otro te ofrece mejores condiciones, la subrogación de acreedor es la vía para aprovecharlas. A menudo, la simple amenaza de subrogarse a otro banco hace que el tuyo acepte novar.
Conviene comparar ofertas y calcular el ahorro real teniendo en cuenta todos los gastos. El notario, como asesor imparcial, informa del contenido y consecuencias de la escritura antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre novación y subrogación hipotecaria
¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación?
La novación modifica la hipoteca con tu mismo banco. La subrogación de acreedor la traslada a otro banco. La subrogación de deudor cambia quién responde del préstamo. Son operaciones distintas.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
Sí, mediante una subrogación de acreedor: otro banco asume tu hipoteca con mejores condiciones. También puedes intentar primero una novación con tu banco actual.
¿Qué pasa con la hipoteca en un divorcio?
Si uno de los cónyuges se queda la vivienda y la hipoteca, hace falta una subrogación de deudor para liberar al otro, y el banco debe aceptarla. Si no la acepta, el cónyuge que sale sigue siendo responsable de la deuda ante el banco, aunque ya no sea propietario.
¿Quién paga los gastos de una novación?
Con la Ley 5/2019, la mayoría los asume el banco (notaría, registro, gestoría). El cliente suele pagar solo la tasación, si es necesaria.
¿Puedo subrogarme en la hipoteca del vendedor al comprar una casa?
Sí, es una subrogación de deudor: asumes la hipoteca existente en lugar de contratar una nueva. Puede ahorrar gastos, pero el banco debe aceptarte como nuevo deudor.
¿Necesito notario para estas operaciones?
Sí. Tanto la novación como las subrogaciones se formalizan en escritura pública ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad.