Última revisión: 9 de julio de 2026
El derecho de tanteo y retracto del arrendatario es una garantía legal que, cuando el propietario decide vender la vivienda alquilada, da al inquilino la oportunidad de adquirirla con preferencia frente a terceros. Se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no en el Código Civil.
En esta guía explicamos cómo funciona, los plazos, y un punto que casi nadie explica bien: se puede pactar su renuncia en el propio contrato de alquiler, algo muy habitual en la práctica actual.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto del arrendatario?
Son en realidad dos derechos distintos, que actúan en momentos diferentes:
- Derecho de tanteo: antes de vender, el propietario debe notificar al inquilino su intención de vender, el precio y las condiciones. El inquilino tiene preferencia para comprarla en esas condiciones antes que un tercero.
- Derecho de retracto: si la venta ya se ha realizado sin que el inquilino pudiera ejercer el tanteo (por ejemplo, porque no se le notificó correctamente, o las condiciones finales fueron distintas a las comunicadas), puede «deshacer» la venta y quedarse él con la vivienda, subrogándose en el lugar del comprador, en las mismas condiciones.
Plazos para ejercerlo
- Tanteo: el inquilino dispone de 30 días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del propietario para decidir si compra.
- Retracto: también 30 días naturales, contados desde que el comprador le notifica fehacientemente las condiciones reales de la compraventa (mediante copia de la escritura).
El punto más importante: se puede renunciar en el contrato
Aquí está el dato clave que muchas webs omiten. Desde la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, el artículo 25.8 de la LAU permite que las partes pacten la renuncia del arrendatario a este derecho de adquisición preferente, directamente en el contrato de alquiler, sin límite de duración del contrato.
En la práctica actual, es muy habitual que los contratos de alquiler incluyan una cláusula de renuncia al tanteo y retracto. Si tu contrato la tiene, no podrás ejercer este derecho cuando el propietario venda.
Si se ha pactado esta renuncia, la ley exige como contrapartida que el arrendador comunique al inquilino su intención de vender con una antelación mínima de 30 días antes de formalizar la venta (aunque, al haber renunciado, el inquilino no podrá impedirla ni igualar la oferta).
¿Cuándo NO se puede ejercer el derecho de tanteo y retracto?
Además de la renuncia pactada, la ley excluye este derecho en varios supuestos:
- Renuncia expresa en el contrato de arrendamiento (ver arriba).
- Venta conjunta de la vivienda arrendada junto con las demás viviendas del propietario en el mismo edificio, a un mismo comprador (aunque la vivienda del inquilino se venda «por separado» documentalmente).
- Cuando existe un retracto de condueño (un copropietario del inmueble) o un retracto convencional inscrito en el Registro con anterioridad al contrato de alquiler: estos tienen preferencia sobre el del arrendatario.
Nota: al contrario de lo que a veces se afirma, no existe una excepción general para «ventas a familiares» del propietario; lo que sí existe es la renuncia pactada, que en la práctica cumple una función similar cuando se incluye en el contrato.
¿Cómo se ejerce el derecho de retracto tras una venta?
Si el inquilino no fue correctamente notificado o las condiciones de la venta finalmente pactada difieren de las que se le comunicaron para el tanteo, puede ejercer el retracto: comunica al comprador su voluntad de subrogarse, paga el mismo precio y en las mismas condiciones que pagó este, y así se convierte él en el nuevo propietario, dejando sin efecto la compra anterior.
Consecuencias para la inscripción registral
Para inscribir la compraventa de una vivienda arrendada en el Registro de la Propiedad, hay que acreditar que se cumplió con las notificaciones del artículo 25 LAU, o que existe la renuncia pactada por el inquilino. Es un control que el notario y el registrador verifican al formalizar e inscribir la escritura.
Preguntas relacionadas sobre el derecho de tanteo y retracto
¿Cómo funciona el derecho de tanteo y retracto?
El propietario debe notificar al inquilino su intención de vender, precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días para ejercer el tanteo (comprar con preferencia). Si la venta se hace sin cumplir correctamente este proceso, puede ejercer el retracto para subrogarse en el lugar del comprador.
¿Se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto?
Sí. Desde 2019, la ley permite pactar la renuncia en el propio contrato de arrendamiento, sin límite de duración. Es muy habitual en la práctica actual. Si el contrato la incluye, el inquilino no puede ejercer este derecho.
¿Cuándo caduca el derecho de tanteo y retracto?
El plazo para ejercerlo es de 30 días naturales desde la notificación correspondiente (de la intención de venta para el tanteo, o de las condiciones reales de la venta ya realizada para el retracto).
¿Cuándo no se puede ejercer el derecho de retracto?
Cuando se ha pactado su renuncia en el contrato, en ventas conjuntas de todas las viviendas del edificio a un mismo comprador, o cuando existe un retracto de condueño o convencional inscrito con preferencia.
¿El derecho de tanteo y retracto se regula en el Código Civil?
No, para arrendamientos de vivienda se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El Código Civil regula otros retractos legales distintos (entre comuneros, colindantes, coherederos).