La extinción de condominio (o disolución de comunidad) es una de las mejores vías para poner fin a una copropiedad, sobre todo por su ventaja fiscal: cuando se hace bien, tributa mucho menos que una compraventa. En esta guía nos centramos exclusivamente en los impuestos y gastos, que es donde más dudas y errores se producen.
El impuesto principal: AJD (no ITP)
Cuando la disolución de comunidad se documenta en escritura pública, se adjudica el bien a un comunero y este compensa en metálico a los demás, la operación tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Esta es la gran ventaja: el AJD tiene un tipo mucho menor que el ITP.
- ITP (el de una compraventa normal): entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
- AJD (el de la extinción de condominio): habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. En Andalucía, por ejemplo, el tipo general es del 1,2%.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD? El error que hace pagar el doble
Este es el punto donde más dinero se pierde, y donde circula por internet exactamente la respuesta contraria a la correcta.
La base imponible no es el valor total del inmueble. Es únicamente la parte del valor correspondiente a la cuota de los comuneros que salen.
Criterio consolidado desde las sentencias de 9 de octubre de 2018 y 20 de marzo y 4 de octubre de 2019, y confirmado recientemente en las sentencias de 26 de abril de 2024 (rec. 6421/2022) y 30 de abril de 2024 (rec. 7737/2022).
Con números: dos hermanos al 50% sobre una vivienda de 200.000 €. Uno se la queda y compensa al otro con 100.000 €.
- Base imponible: 100.000 € (la cuota del hermano que sale), no 200.000 €.
- AJD al 1,2% andaluz: 1.200 €.
Si la liquidación se gira sobre los 200.000 €, se pagan 2.400 € en lugar de 1.200 €: exactamente el doble. Conviene revisarlo antes de presentar el modelo, y si ya se pagó de más, cabe solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de prescripción.
Un extra: la división horizontal previa
Cuando para poder extinguir el condominio hay que hacer antes una división horizontal del inmueble, el Tribunal Supremo ha entendido que esa división es un acto instrumental y necesario, y no tributa por AJD de forma independiente. Es otro sobrecoste que se paga con frecuencia sin que corresponda.
¿Cuándo NO hay ganancia en IRPF ni plusvalía municipal?
Aquí está el segundo gran ahorro. Si la extinción se hace sin exceso de adjudicación —es decir, si cada comunero recibe exactamente el valor de su cuota (en bien o en dinero)—, la operación se considera un mero acto de especificación de un derecho que ya se tenía, no una transmisión. En consecuencia:
- No genera ganancia patrimonial en el IRPF del comunero que sale (no hay «venta»).
- No devenga plusvalía municipal, según la doctrina consolidada de la Dirección General de Tributos y numerosa jurisprudencia.
¿Y si hay exceso de adjudicación?
La cosa cambia si a un comunero se le adjudica más de lo que le corresponde por su cuota y ese exceso no se compensa adecuadamente, o si se compensa con otros bienes en lugar de dinero. En esos casos, el exceso sí puede tributar como transmisión (ITP o donación, según el caso) y generar plusvalía e IRPF. Por eso es tan importante que la compensación sea en metálico y ajustada al valor real de las cuotas.
Existe una excepción habitual y favorable: cuando el bien es indivisible (como una vivienda) y se adjudica entero a uno que compensa en dinero al otro, ese «exceso» está expresamente exento de tributar como transmisión (art. 7.2.B del texto refundido del ITPAJD), precisamente porque no había otra forma de repartir.
Otros gastos de la extinción de condominio
- Notaría: se calcula según el arancel notarial (RD 1426/1989) sobre el valor del inmueble. Para una vivienda media suele rondar los 300-600 €.
- Registro de la Propiedad: para inscribir la nueva titularidad. Habitualmente entre 150 y 400 €.
- Gestoría: opcional, si delegas la tramitación (100-300 € aprox.).
Puedes estimar todos estos importes con nuestra calculadora de extinción de condominio.
¿Quién paga el IBI en una extinción de condominio?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en curso lo debe quien figure como titular a 1 de enero de ese año (el devengo del IBI). Tras la extinción, el nuevo titular único asumirá el IBI de los años siguientes. Es habitual pactar en la escritura cómo se reparte el IBI del año en que se firma, aunque frente al Ayuntamiento responde el titular a 1 de enero.
Ejemplo completo
Vivienda de 200.000 €, propiedad de dos hermanos al 50%, sin hipoteca. Uno se la queda y compensa al otro con 100.000 €. En Andalucía:
- AJD (1,2% sobre 100.000 €, la cuota del que sale): 1.200 €.
- IRPF: 0 € (no hay exceso de adjudicación).
- Plusvalía municipal: 0 € (no hay transmisión sujeta).
- Notaría + Registro: aprox. 600-900 € en conjunto.
Comparado con articularlo como compraventa del 50% (ITP del 7% sobre 100.000 € = 7.000 €), el ahorro es evidente.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la extinción de condominio
¿Qué impuestos hay que pagar en una extinción de condominio?
Principalmente el AJD (habitualmente 0,5%-1,5% según comunidad; 1,2% en Andalucía), calculado sobre la cuota de los comuneros que salen, no sobre el valor total del inmueble. Si no hay exceso de adjudicación, no se paga ni IRPF ni plusvalía municipal.
¿La extinción de condominio paga ITP?
No, si se hace correctamente (adjudicación a uno con compensación en metálico). Tributa por AJD, que es mucho más barato que el ITP de una compraventa.
¿Cuánto se paga de plusvalía en una extinción de condominio?
Por regla general, nada: si no hay exceso de adjudicación, no se considera transmisión y no devenga plusvalía municipal. Solo habría plusvalía en casos con exceso de adjudicación tributable.
¿Sobre qué valor se calcula el AJD?
Solo sobre la parte del valor correspondiente a la cuota de los comuneros que salen, no sobre el valor total del inmueble. Es doctrina consolidada del Tribunal Supremo, confirmada en las sentencias de 26 y 30 de abril de 2024. Quien se adjudica el bien ya era dueño de su cuota, así que solo tributa por lo que adquiere de los demás.
¿Quién paga el IBI en una extinción de condominio?
Quien fuera titular a 1 de enero del año en curso responde del IBI de ese año frente al Ayuntamiento. En la escritura puede pactarse un reparto proporcional entre las partes.
¿Es más barato que vender?
Fiscalmente sí: el AJD es muy inferior al ITP de una compraventa, y no genera IRPF ni plusvalía si no hay exceso de adjudicación. Por eso es la vía preferida cuando un comunero quiere quedarse el bien.
Si la herencia todavía no está repartida, ¿conviene esperar?
No: conviene hacerlo antes. Si el bien procede de una herencia aún sin partir, adjudicarlo a un heredero compensando en metálico dentro de la propia escritura de partición no paga AJD, porque la operación queda dentro del Impuesto sobre Sucesiones y ambos gravámenes son incompatibles. Aceptar la herencia dejando el piso proindiviso y resolverlo meses después en una escritura aparte convierte lo que era gratuito en una extinción de condominio sujeta a AJD. Es el error más caro de todo este tema.
He pagado el AJD sobre el valor total, ¿puedo recuperarlo?
Cabe solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, siempre que no haya prescrito (cuatro años desde el fin del plazo de presentación). Merece la pena revisarlo: la diferencia suele ser de más de mil euros.
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¿Vas a extinguir un condominio en Sevilla?
Cómo se redacte la escritura decide si pagas AJD sobre la cuota del saliente o sobre el valor entero, y si el exceso de adjudicación queda amparado por el artículo 1062. En Notaría en Sevilla te explicamos cómo plantearlo y qué documentación necesitas.