Tres hermanos heredan el piso de sus padres. Uno quiere quedárselo y pagar a los otros dos. Es la situación más común de todas y tiene una particularidad que casi ningún artículo cuenta: el mismo resultado puede costar cero euros o varios miles, según en qué escritura se firme.
Y hay una segunda particularidad que afecta específicamente a los hermanos: en el Impuesto de Sucesiones no son Grupo I ni II, así que la bonificación andaluza del 99% no les alcanza. Las dos cosas juntas hacen que el orden de las operaciones importe mucho más aquí que en cualquier otro reparto.
La regla que decide la factura
Si se hace dentro de la escritura de herencia: no paga ITP ni AJD. La partición está dentro del Impuesto de Sucesiones y esos gravámenes son incompatibles. El artículo 1062 del Código Civil permite adjudicar la cosa indivisible a uno compensando a los demás en dinero, y el artículo 7.2.B del Texto Refundido del ITP y AJD deja ese exceso de adjudicación fuera del impuesto.
Si se hace después, en escritura aparte: paga AJD al 1,2% en Andalucía. Es exactamente el mismo reparto, pero ya no es partición: es una extinción de condominio sobre una copropiedad ya constituida.
Traducido a la práctica: decidid quién se queda con qué antes de firmar la herencia. Aceptar «de momento a partes iguales» y arreglarlo más adelante es la decisión que más dinero cuesta en este tipo de reparto, y se toma casi siempre sin saber que tiene precio.
Cuánto se paga si ya es tarde
Cuando la copropiedad ya está formada, la salida es la extinción de condominio y tributa por AJD. La base imponible no es el valor total del inmueble: es solo la parte correspondiente a la cuota de los comuneros que salen. Es criterio consolidado del Tribunal Supremo desde 2018, ratificado en dos sentencias de abril de 2024.
Ejemplo. Piso de 200.000 €, cuatro hermanos al 25%. Uno se lo queda y compensa a los otros tres.
Salen tres cuotas del 25%, es decir, 150.000 €. Esa es la base, no los 200.000 €.
AJD al 1,2%: 1.800 €. Si se calculara sobre el valor total serían 2.400 €. La diferencia es lo que muchas liquidaciones pagan de más sin necesidad.
Lo desarrollamos con más detalle en extinción de condominio: impuestos a tener en cuenta, y puedes calcular la compensación con nuestra calculadora de extinción de condominio.
Requisitos para que salga a AJD y no a ITP
Para que la operación se considere disolución de comunidad y no una compraventa encubierta —que tributaría al 7% de ITP— hacen falta tres cosas:
- Que el bien sea indivisible o que desmerezca mucho al dividirse. Una vivienda normal lo es.
- Que la compensación sea en dinero. Si se compensa con otro inmueble, cambia el tratamiento.
- Que la comunidad se extinga por completo. Si tres hermanos son copropietarios y solo sale uno, quedando los otros dos en proindiviso, no hay disolución: hay transmisión de cuota, y eso es ITP.
El Impuesto de Sucesiones cuando quien hereda es un hermano
Conviene no confundirlo: el ISD se paga por heredar, no por la extinción de condominio. Pero merece un apartado propio porque el parentesco cambia el resultado por completo.
- Si heredáis de vuestros padres, sois descendientes: Grupo II, con la bonificación andaluza del 99%. La cuota se queda casi en nada.
- Si lo que heredáis es de un hermano, sois colaterales de segundo grado: Grupo III. Sin bonificación autonómica, con una reducción de parentesco de solo 7.993,46 € y un coeficiente multiplicador de 1,5882 sobre la cuota. Puede ser una factura muy seria.
Ese matiz cambia decisiones: en las herencias entre hermanos merece la pena estudiar la renuncia, el reparto de bienes concretos o la planificación previa con mucha más atención que en una herencia de padres a hijos. Lo tratamos en herencias entre hermanos.
Y la plusvalía municipal, ¿se paga?
Aquí hay otro error muy repetido. La extinción de condominio con adjudicación a un comunero y compensación en dinero no está sujeta a plusvalía municipal: no hay transmisión, sino especificación de un derecho que ya se tenía. La plusvalía se devengó, en su caso, con el fallecimiento del causante, y se devengará otra vez el día que el adjudicatario venda.
Sí puede haber devengo si la operación esconde en realidad una transmisión: por ejemplo, si un comunero sale y los demás siguen en proindiviso, o si la compensación no es dineraria.
Si un hermano no quiere
Es lo que más bloquea estos repartos, y conviene saber qué se puede hacer sin necesidad de convencer a nadie.
Cada uno puede vender su parte
El artículo 399 del Código Civil permite a cualquier copropietario enajenar, ceder o hipotecar su cuota libremente, sin permiso de los demás. No hay veto. Lo que sí existe es un derecho de retracto: los demás pueden subrogarse en la compra en las mismas condiciones y por el mismo precio.
- Antes de la partición, mientras la herencia está indivisa: retracto de coherederos, un mes desde que se les comunica la venta (artículo 1067).
- Después de la partición, cuando ya sois copropietarios ordinarios: retracto de comuneros, nueve días desde la notificación (artículos 1522 y 1524).
El retracto no impide vender: solo da a los hermanos la opción de comprar ellos en las mismas condiciones.
Nadie está obligado a seguir en la comunidad
El artículo 400 permite a cualquier copropietario pedir la división en cualquier momento. Si el bien admite división material, se divide. Si es esencialmente indivisible —una vivienda lo es—, el artículo 404 impone la solución: se vende y se reparte el precio. Es la acción de división de cosa común, y si se lleva a juicio suele acabar en subasta, donde el precio obtenido casi siempre es peor que el de una venta acordada.
Por eso la vía judicial es el último recurso, no el primero: tarda entre uno y dos años, cuesta abogado y procurador, y el resultado económico es habitualmente inferior al del acuerdo que nadie quiso firmar. Más opciones en ¿se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?.
Qué documentación hace falta
- Título que acredite la copropiedad: escritura de herencia o de aceptación y adjudicación.
- Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o acta de declaración de herederos, si la herencia no está formalizada. El certificado se pide con el modelo 790 código 006 (tasa de 3,86 €); el trámite, en dónde pedir el certificado de últimas voluntades.
- Nota simple registral actualizada y referencia catastral.
- Justificación del valor: el valor de referencia de Catastro es desde 2022 la base mínima del impuesto.
- Justificante de la compensación en dinero: transferencia o cheque, identificados en la escritura.
- Si el inmueble tiene hipoteca, la posición del banco sobre el cambio de deudor.
Preguntas frecuentes
¿Qué se paga exactamente en una extinción de condominio entre hermanos?
Si se hace dentro de la escritura de herencia, ni ITP ni AJD: solo el Impuesto de Sucesiones que corresponda por heredar, más notaría y Registro. Si se hace después, en escritura separada, AJD al 1,2% en Andalucía sobre el valor de las cuotas que salen, más notaría y Registro. No hay plusvalía municipal si la compensación es dineraria y la comunidad se extingue del todo.
¿Puedo quedarme con la casa si no tengo dinero para compensar a mis hermanos?
Puedes pedir un préstamo hipotecario sobre el propio inmueble y firmarlo el mismo día, algo habitual. También cabe compensar con otros bienes de la herencia —si los hay— dentro de la partición, que es la fórmula más limpia. Lo que no funciona es aplazar el pago sin garantía: los demás hermanos difícilmente lo aceptarán y el notario advertirá del riesgo.
¿Y si somos cuatro y solo quiere salir uno?
Entonces no hay extinción de condominio, porque la comunidad sigue existiendo entre los tres restantes. Fiscalmente es una transmisión de cuota y tributa por ITP al 7% en Andalucía, no al 1,2%. La diferencia es grande, así que si el objetivo final es que quede un solo propietario conviene hacerlo en una sola operación y no por partes.
¿Hace falta abogado?
Si hay acuerdo, no: todo el trámite es notarial. Se firma la escritura, se liquida el impuesto y se inscribe. El abogado y el procurador solo son necesarios si hay que acudir a la acción de división de cosa común porque alguien se niega.
¿Cuánto tarda?
Con acuerdo y documentación en regla, unos días para preparar la escritura y firmarla. Después hay dos meses desde el día siguiente al otorgamiento para presentar el impuesto en Andalucía, y unas semanas para la inscripción registral. Sin acuerdo, un procedimiento judicial de división puede irse a uno o dos años.
¿Todavía estáis a tiempo de hacerlo dentro de la herencia?
Si la escritura de herencia aún no se ha firmado, tenéis la operación más barata al alcance. Y si ya está firmada, hay margen para liquidar el AJD sobre la base correcta y no sobre el valor total. En Notaría en Sevilla revisamos en qué punto estáis y os decimos qué opción sale mejor antes de firmar nada.
