Es una de las preguntas más frecuentes de quien hereda la nuda propiedad de un piso: puedo ser dueño sobre el papel, pero quien vive en él es otra persona, y no puedo entrar, ni alquilarlo, ni venderlo en condiciones. ¿Se puede echar al usufructuario?
La respuesta corta es incómoda pero conviene darla sin rodeos.
El artículo 520 del Código Civil es literal: «El usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada». Y las causas de extinción del artículo 513 son tasadas: no hay ninguna que diga «incumplimiento de obligaciones».
Lo que sí existe es un acuerdo, y ahí es donde se resuelven casi todos estos casos.
Las causas por las que sí se extingue (art. 513)
El Código Civil las enumera y son las únicas:
- Muerte del usufructuario, si el usufructo era vitalicio. Es, con mucho, la más frecuente.
- Expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria prevista al constituirlo.
- Consolidación: que el usufructo y la nuda propiedad se reúnan en una misma persona.
- Renuncia del usufructuario.
- Pérdida total de la cosa sobre la que recae.
- Resolución del derecho de quien lo constituyó.
- Prescripción.
Fíjate en lo que no está: ni el mal uso, ni el impago de gastos, ni que el usufructuario esté enfermo o incapacitado, ni que el propietario necesite la casa.
¿Y si el usufructuario destroza la casa o no paga nada?
Aquí está el matiz que casi todos los artículos cuentan al revés, y es importante porque marca lo que realmente se puede conseguir.
El artículo 520 permite al propietario, cuando el abuso cause un perjuicio considerable, pedir que se le entregue la cosa. Pero con una contrapartida que rara vez se menciona:
Traducido: recuperas la casa, pero el rendimiento económico sigue siendo del usufructuario. El usufructo no se ha extinguido: solo has cambiado quién administra.
Es una diferencia enorme frente a lo que mucha gente espera. Y exige acreditar un abuso con perjuicio considerable, por vía judicial.
Qué obligaciones tiene realmente el usufructuario
Conviene tenerlas claras porque son la base de cualquier reclamación, aunque no den derecho a extinguir el usufructo:
- Inventario y fianza antes de entrar en el disfrute (art. 504), salvo dispensa. En los usufructos viudales lo habitual es que el testador dispense de la fianza.
- Reparaciones ordinarias derivadas del uso normal: son suyas (art. 500).
- Reparaciones extraordinarias: corresponden al propietario, pero el usufructuario debe avisarle cuando sean necesarias (arts. 501 y 502).
- Impuestos y cargas. Los que gravan los frutos —el IBI, en la práctica— son del usufructuario; los que gravan el capital, del propietario (art. 505).
- Conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 497).
Si el usufructuario no cumple, el propietario puede reclamarle lo que corresponda, e incluso ejecutar la fianza si la hubo. Lo que no puede es dar el usufructo por terminado.
La vía que sí funciona: el acuerdo
En la práctica, casi todos estos casos se resuelven en notaría y en una sola escritura. Hay dos caminos:
Renuncia del usufructuario
El usufructuario renuncia a su derecho y este se extingue. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, con lo que el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio.
Compra del usufructo
El nudo propietario compra el usufructo al usufructuario y ambos derechos se consolidan. Es la solución habitual cuando el usufructuario quiere dinero y el propietario quiere la casa libre.
Para negociar hace falta ponerle precio, y ahí hay una fórmula fiscal de referencia: el valor del usufructo vitalicio es 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. Puedes verlo con detalle en la guía sobre el cálculo del usufructo de una vivienda.
Si el usufructo se extingue por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario liquida la consolidación conforme al artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones, aplicando el tipo que le correspondió cuando adquirió la nuda propiedad.
Si el usufructuario renuncia gratuitamente en vida, Hacienda lo trata como una donación al nudo propietario, con su impuesto correspondiente.
Si el nudo propietario compra el usufructo, es una transmisión onerosa sujeta a ITP.
Tres caminos al mismo resultado y tres facturas distintas. Merece la pena calcularlo antes de decidir.
Lo que el usufructuario tampoco puede hacer
La relación es de doble sentido, y también conviene saber dónde están sus límites:
- No puede vender la casa. Solo puede ceder o arrendar su derecho de usufructo, y esas cesiones se extinguen con el usufructo.
- No puede alterar la forma o la sustancia del bien (art. 467): nada de reformas que cambien su naturaleza sin consentimiento del propietario.
- No puede impedir al propietario comprobar el estado de conservación ni ejercer los actos necesarios para defender su derecho.
Y a la inversa: tampoco el propietario puede alterar el bien de forma que perjudique el disfrute del usufructuario.
¿Y si quiero vender mi nuda propiedad?
Puedes hacerlo sin permiso del usufructuario, pero el comprador la adquiere con la carga: el usufructo sobrevive a la venta. En la práctica una nuda propiedad se vende con descuento fuerte, así que casi siempre sale mejor negociar con el usufructuario y vender el pleno dominio, repartiendo el precio según el valor de cada derecho.
Si el usufructo procede de una herencia y el usufructuario es el cónyuge viudo, hay además vías específicas de conmutación. Lo explicamos en la guía sobre el usufructo del cónyuge viudo.
Errores frecuentes
Creer que el impago del IBI extingue el usufructo
No lo extingue. Da derecho a reclamar, no a terminar el usufructo.
Pensar que el mal uso permite echarlo
El artículo 520 dice lo contrario, y la medida que sí permite obliga al propietario a pagar el rendimiento al usufructuario.
Renunciar al usufructo sin mirar los impuestos
Una renuncia gratuita en vida tributa como donación.
Vender la nuda propiedad por impaciencia
Se vende con descuento severo. Negociar el pleno dominio suele dar bastante más.
Ir al juzgado sin haber intentado el acuerdo
La escritura de renuncia o de compra del usufructo se firma en un día. Un pleito por abuso dura años y no extingue el derecho.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede echar a un usufructuario?
No por voluntad del propietario. El usufructo solo se extingue por las causas del artículo 513: muerte del usufructuario, plazo, consolidación, renuncia, pérdida de la cosa, resolución del derecho del constituyente o prescripción.
¿Y si no paga el IBI o no cuida la casa?
Puedes reclamarle el cumplimiento y, si hubo fianza, ejecutarla. Pero el incumplimiento no extingue el usufructo. Si el abuso causa perjuicio considerable, el artículo 520 permite pedir la entrega de la cosa, aunque obliga al propietario a pagar al usufructuario el producto líquido anual.
¿Cuál es la forma más rápida de recuperar el pleno dominio?
El acuerdo: que el usufructuario renuncie, o comprarle el usufructo. Ambas se formalizan en escritura pública y se inscriben, y se resuelven en una sola visita a la notaría.
¿Cuánto vale el usufructo para negociarlo?
La referencia fiscal es 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el resto.
¿Qué impuestos hay al extinguir un usufructo?
Depende de la vía: por fallecimiento se liquida la consolidación en el Impuesto sobre Sucesiones (art. 26 LISD); por renuncia gratuita en vida tributa como donación; por compra, como transmisión onerosa en ITP.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
Sí, puede arrendar su derecho y percibir las rentas. Pero el arrendamiento se extingue cuando lo hace el usufructo.
¿Puede el usufructuario impedirme entrar en mi propia casa?
Tiene el uso y disfrute exclusivo mientras dure el usufructo, así que sí puede excluirte del uso cotidiano. Lo que no puede es impedirte comprobar el estado del inmueble ni defender tu derecho como propietario.
¿Puedo vender la nuda propiedad?
Sí, sin permiso del usufructuario, pero el comprador la adquiere con la carga. Se vende con descuento importante, así que suele compensar negociar la venta del pleno dominio.
¿Tienes la nuda propiedad de una vivienda en Sevilla?
La vía rápida para recuperar el pleno dominio no es el juzgado: es una escritura de renuncia o de compra del usufructo, y se firma en un día. Lo que conviene calcular antes es el valor del usufructo y qué impuesto corresponde a cada camino. En Notaría en Sevilla te lo explicamos.