Última revisión: 9 de julio de 2026
Vender un piso heredado implica enfrentar varios impuestos: al heredar se paga el Impuesto de Sucesiones y una primera plusvalía municipal; al vender, el IRPF por la ganancia patrimonial y una segunda plusvalía municipal. Cada uno recae sobre el heredero y las cantidades dependen del valor del inmueble y de la comunidad autónoma o el ayuntamiento donde se encuentre. Es esencial cumplir con los plazos de pago para evitar sanciones.
En esta guía te explicamos cada impuesto por separado, cómo se calcula la plusvalía municipal con el sistema vigente desde la reforma de 2021 (que muchas webs siguen explicando mal) y cuándo puedes no pagarla.
¿Qué impuestos debo pagar al heredar y al vender un piso heredado?
Conviene distinguir dos momentos, porque en cada uno se pagan impuestos distintos:
Al heredar el piso
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: lo paga el heredero al recibir el inmueble. Varía mucho según la comunidad autónoma. En Andalucía, los familiares directos (Grupos I y II) tienen una bonificación del 99%.
- Plusvalía municipal (primera): por el incremento de valor del suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta la fecha del fallecimiento. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones del 40% al 95% en herencias por línea directa (cónyuge, hijos).
Al vender el piso heredado
- IRPF por la ganancia patrimonial: sobre la diferencia entre el valor por el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones y el precio de venta.
- Plusvalía municipal (segunda): por el incremento de valor del suelo desde la fecha de la herencia hasta la fecha de la venta.
Es decir, la plusvalía municipal se paga dos veces: una al heredar y otra al vender, pero cada una cubre un periodo distinto.
Cómo se calcula la plusvalía municipal (sistema vigente 2026)
Aquí está el punto que muchas webs explican de forma desactualizada. El sistema antiguo (que multiplicaba el valor catastral del suelo por años de tenencia de forma automática) fue declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2021, y sustituido por el Real Decreto-ley 26/2021. Desde entonces, funciona así:
Puedes elegir entre dos métodos de cálculo
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo (en la fecha de la transmisión) por un coeficiente que fija cada ayuntamiento según los años de tenencia, sin superar los máximos legales. Sobre esa base se aplica el tipo municipal (máximo 30%).
- Método real: se calcula sobre el incremento efectivo del valor del suelo, es decir, la diferencia real entre el valor de adquisición y el de transmisión, aplicada a la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total.
El ayuntamiento debe aplicar el método que resulte más favorable para el contribuyente, aunque en la práctica muchos liquidan por el objetivo y es el interesado quien debe solicitar el real si le conviene.
Novedad clave: si no hay incremento de valor, no se paga
Desde la reforma de 2021, si el suelo no se ha revalorizado entre la adquisición y la transmisión (por ejemplo, si se vende por un valor igual o inferior al que se declaró al heredar), existe no sujeción: no hay que pagar plusvalía municipal. Eso sí, no es automático: hay que declarar la transmisión y acreditar la inexistencia de incremento aportando las escrituras.
Nota sobre los coeficientes en 2026
Los coeficientes vigentes en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (los mismos que en 2024), porque una actualización al alza aprobada en diciembre de 2025 fue derogada por el Congreso en enero de 2026. Como cada ayuntamiento fija los suyos dentro de esos máximos, conviene consultar siempre la ordenanza municipal concreta.
IRPF al vender un inmueble heredado
El IRPF al vender un inmueble heredado se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida. Esta ganancia se calcula restando el valor de adquisición (el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más gastos e impuestos de la herencia y mejoras) al valor de venta del inmueble.
Este importe se declara en la declaración de la renta del año en que se realiza la venta. Las tasas del IRPF del ahorro son progresivas por tramos (en 2026, del 19% al 30% aproximadamente, según el importe de la ganancia). Conviene calcularlo con precisión o consultar a un asesor fiscal.
Es importante no confundir el IRPF con la plusvalía municipal: son dos impuestos distintos. El IRPF grava la ganancia total (suelo más construcción) a nivel estatal; la plusvalía municipal grava solo el incremento de valor del suelo y la cobra el ayuntamiento.
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de un piso heredado?
Calcular la ganancia patrimonial implica determinar la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta del inmueble.
- Valor de adquisición: valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos inherentes a la herencia (Impuesto de Sucesiones, plusvalía municipal pagada al heredar, gastos notariales y registrales) y las mejoras realizadas en el inmueble.
- Valor de venta: precio de venta acordado, menos los gastos inherentes a la venta que asuma el vendedor.
- Ganancia patrimonial: diferencia entre ambos.
Sumar correctamente al valor de adquisición todos esos gastos e impuestos reduce la ganancia patrimonial y, por tanto, el IRPF a pagar. Por eso es importante conservar todas las facturas y justificantes.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?
Más que exenciones generales, hay dos vías principales para pagar menos o nada:
- No sujeción por inexistencia de incremento: si acreditas que el suelo no se ha revalorizado, no pagas (desde la reforma de 2021).
- Bonificaciones municipales en herencias: muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% cuando heredan familiares directos (cónyuge, hijos), especialmente sobre la vivienda habitual del fallecido. Dependen de la ordenanza de cada ayuntamiento.
Consultar con un asesor fiscal o directamente con el ayuntamiento correspondiente es esencial para determinar qué se aplica en cada caso.
Plazos para pagar
- Impuesto de Sucesiones: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable otros 6 si se solicita a tiempo).
- Plusvalía municipal por herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita.
- Plusvalía municipal por venta: 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta.
- IRPF: en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta.
Incumplir estos plazos genera recargos (del 5% al 20%) más intereses de demora.
Preguntas relacionadas sobre impuestos y costes de venta de un piso heredado
¿Cuánto se paga de plusvalía por un piso heredado?
Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia, el municipio y el método de cálculo elegido (objetivo o real). Desde 2021 se puede elegir el más favorable, y si no ha habido incremento de valor del suelo, no se paga. Además, muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% en herencias de familiares directos. Conviene consultar la ordenanza municipal concreta.
¿Cuánto hay que pagar por la venta de una casa heredada?
Vender una casa heredada implica el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo desde la herencia hasta la venta. El total varía según la comunidad autónoma, el ayuntamiento, el valor del inmueble y los años transcurridos. Es crucial consultar a un asesor fiscal para una estimación detallada.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal por herencia?
No hay una exención general, pero no se paga si se acredita que el suelo no se ha revalorizado (no sujeción, desde 2021), y muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% para herederos directos, especialmente sobre la vivienda habitual del fallecido.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble heredado?
Se resta el valor de adquisición (valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más gastos, impuestos de la herencia y mejoras) al valor de venta. El resultado está sujeto al IRPF y se declara en la renta del año de la venta.
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