Una vivienda heredada no se puede vender directamente. Antes hay que convertir a los herederos en propietarios registrales, y eso son tres pasos: aceptar y adjudicar la herencia en escritura, liquidar el impuesto e inscribir en el Registro de la Propiedad.
Nada de eso es especialmente complicado, pero el orden importa y hay una decisión intermedia —qué valor se declara— que determina cuánto pagarás cuando vendas. Esa es la parte que casi nadie explica y por la que conviene leer hasta el final.
Lo que sí tiene plazo es el Impuesto sobre Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros.
Los pasos, en orden
- Certificados previos. Certificado literal de defunción, certificado de últimas voluntades y certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento. Los dos últimos se piden con el mismo modelo 790 y hay que esperar 15 días hábiles desde el fallecimiento.
- Título sucesorio. Copia autorizada del testamento si lo hay. Si no lo hay, una declaración de herederos ante notario.
- Escritura de aceptación, partición y adjudicación ante notario, donde se inventarían los bienes, se valoran y se adjudican.
- Liquidación de impuestos: Sucesiones y plusvalía municipal de la herencia.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin este paso la vivienda sigue figurando a nombre del fallecido y ningún notario podrá autorizar la venta.
- Venta. Ya como propietarios inscritos.
Qué documentación reunir
- Certificado literal de defunción.
- Certificado de últimas voluntades y de seguros de cobertura de fallecimiento.
- Copia autorizada del testamento, o acta de declaración de herederos.
- Escritura de propiedad de la vivienda y nota simple actualizada del Registro.
- Recibo del IBI y referencia catastral.
- DNI de todos los herederos.
- Certificado de saldos bancarios a fecha de fallecimiento, si hay cuentas.
Para la venta posterior harán falta además el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad donde se exija y el certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios (art. 9.1.e LPH).
El punto que decide lo que pagarás: el valor declarado
Aquí está el consejo que rentabiliza leer este artículo.
Consecuencia: declarar bajo para pagar menos en Sucesiones te deja una ganancia patrimonial mayor cuando vendas, y por tanto más IRPF.
En Andalucía esto pesa especialmente, porque hijos, ascendientes y cónyuge tienen una bonificación del 99% en el Impuesto sobre Sucesiones. Si el impuesto de la herencia va a salir casi a cero de todos modos, declarar un valor bajo no ahorra prácticamente nada y en cambio infla la factura del IRPF al vender. Suele compensar declarar el valor real.
Ten en cuenta además que desde 2022 el valor de referencia de Catastro actúa como base mínima, así que el margen para declarar por debajo es reducido.
Los impuestos, uno por uno
Al heredar
- Impuesto sobre Sucesiones. Seis meses desde el fallecimiento. Bonificado al 99% en Andalucía para Grupos I y II; los hermanos son Grupo III y no tienen esa bonificación.
- Plusvalía municipal. Se devenga también en las transmisiones por herencia. Seis meses, prorrogables a un año.
Al vender
- IRPF sobre la ganancia patrimonial. La diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (el declarado en la herencia más gastos e impuestos). Se declara en la renta del ejercicio siguiente.
- Plusvalía municipal, otra vez. Por el periodo que va desde la herencia hasta la venta. Si vendes poco después de heredar, ese periodo es corto y el importe suele ser pequeño; si no ha habido incremento de valor, cabe acogerse al método real y no pagar.
Si sois varios herederos
Vender la vivienda entera a un tercero exige el acuerdo de todos. Pero eso no significa que uno pueda bloquear la situación indefinidamente.
- Si alguien ni acepta ni renuncia, cualquier interesado puede requerirle notarialmente: tiene treinta días naturales y, si calla, se entiende que acepta (art. 1005 CC).
- Si uno quiere quedarse la casa y los demás su dinero, la vía es adjudicársela compensando en metálico dentro de la propia escritura de partición (art. 1062 CC). Hecho así no paga Actos Jurídicos Documentados; dejarlo proindiviso y resolverlo después en escritura aparte sí, al 1,2% andaluz.
- Si no hay acuerdo de ninguna clase, cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común (art. 400 CC), que acaba en venta y reparto del precio.
Lo desarrollamos en ¿se puede vender si un heredero no quiere? y en la guía sobre la herencia indivisa.
¿Se puede vender sin aceptar la herencia?
La vivienda, no: para transmitirla hay que ser propietario, y para serlo hay que aceptar, liquidar e inscribir.
Lo que sí puedes vender es tu derecho hereditario, es decir tu posición en la herencia. Pero ojo con dos cosas: hacerlo equivale a aceptar la herencia (art. 1000 CC), y los demás coherederos tienen derecho de retracto durante un mes desde que se les comunica (art. 1067 CC). Además, ese derecho se compra siempre con fuerte descuento.
Y una precisión sobre la aceptación a beneficio de inventario: no significa aceptar «solo si los bienes superan a las deudas». Significa que aceptas, pero tu responsabilidad queda limitada al valor de lo heredado: nunca respondes con tu patrimonio personal, y te quedas con el remanente si lo hay.
Errores frecuentes
Poner la casa a la venta antes de inscribirla
Puedes buscar comprador, pero no firmar. Sin inscripción a nombre de los herederos no hay venta posible, y el comprador con hipoteca no obtendrá financiación.
Declarar un valor bajo en la herencia
Ahorra poco o nada en Sucesiones si hay bonificación, y encarece el IRPF de la venta.
Olvidar el certificado de últimas voluntades
Es el primer documento de todos y no se puede avanzar sin él.
Dejar la casa proindiviso «de momento»
Si uno va a quedársela, hacerlo en la escritura de herencia evita el AJD.
Contar solo con un impuesto
Hay plusvalía municipal en la herencia y otra en la venta, más el IRPF de la ganancia.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que esperar para vender una vivienda heredada?
Nada. No existe ni ha existido un plazo de espera. Puedes vender en cuanto la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede vender sin aceptar la herencia?
La vivienda no: hay que aceptar, liquidar el impuesto e inscribir. Sí puedes vender tu derecho hereditario, pero eso equivale a aceptar la herencia y los coherederos tienen un mes de retracto.
¿Cuánto pago a Hacienda al vender una casa heredada?
IRPF sobre la ganancia patrimonial —diferencia entre lo que declaraste en la herencia, más gastos, y el precio de venta— y la plusvalía municipal por el periodo entre la herencia y la venta.
¿Conviene declarar un valor alto o bajo en la herencia?
Si el Impuesto sobre Sucesiones está bonificado al 99%, como ocurre en Andalucía entre padres e hijos, suele compensar declarar el valor real: ese será tu valor de adquisición y reducirá la ganancia patrimonial cuando vendas.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
No puede bloquearlo para siempre. Se le puede requerir notarialmente si no se pronuncia, adjudicarle su parte en metálico, o pedir la división de la cosa común.
¿Hay que pagar plusvalía dos veces?
Sí, son dos hechos imponibles distintos: la transmisión por herencia y la posterior venta. Si entre una y otra no ha habido incremento real de valor, puede acogerse al método real y no pagar la segunda.
¿Necesito un agente inmobiliario?
No es obligatorio en ningún paso. Lo que sí es obligatorio es la escritura pública ante notario y la inscripción registral, tanto de la herencia como de la venta.
¿Y si la herencia tiene deudas?
Puedes aceptar a beneficio de inventario: respondes solo hasta el valor de lo heredado y conservas el remanente. Es preferible a renunciar cuando hay dudas, porque renunciar es irreversible.
¿Vas a vender una vivienda heredada en Sevilla?
Antes de venderla hay que heredarla bien, y el valor que se declare en la escritura de herencia decide lo que pagarás de IRPF después. En Notaría en Sevilla te explicamos qué documentación reunir y en qué orden hacer las cosas.
