Un proindiviso bloqueado —una casa heredada entre hermanos, un piso que quedó a nombre de dos tras una ruptura— es uno de los problemas patrimoniales que más se enquistan. Y casi siempre por la misma razón: porque se cree que sin el acuerdo de todos no se puede hacer nada.
No es cierto, y conviene empezar por ahí. El artículo 399 del Código Civil permite a cualquier copropietario vender, ceder o hipotecar su cuota libremente, sin permiso ni consentimiento de los demás. Se lee mucho lo contrario —que la ley no permite la venta unilateral— y es falso. Lo que sí existe es un derecho de retracto a favor de los otros comuneros, que no es un veto: solo les permite comprar ellos en las mismas condiciones.
Tus cuatro salidas, de mejor a peor
1. Que uno se lo quede y compense a los demás
Es la mejor con diferencia cuando hay acuerdo. Se formaliza en escritura de extinción de condominio: uno se adjudica el inmueble entero y paga a los demás en dinero.
La clave es fiscal y depende del momento:
- Dentro de la escritura de herencia, si la herencia aún no se ha partido: no paga ITP ni AJD (artículo 1062 del Código Civil y artículo 7.2.B del TRLITPAJD).
- Después, en escritura aparte: AJD al 1,2% en Andalucía, y solo sobre el valor de las cuotas que salen, no sobre el total del inmueble.
Lo detallamos en extinción de condominio y puedes calcular la compensación con la calculadora de extinción de condominio.
2. Vender el inmueble entero entre todos
Requiere unanimidad, pero es la que más dinero deja: se vende a precio de mercado y se reparte según cuotas. Si alguien se resiste, merece la pena enseñarle los números de las dos opciones siguientes antes de dar nada por perdido.
3. Vender tu cuota
Es tu derecho y no necesitas permiso. Ahora bien, hay que ser realista sobre el precio: una cuota indivisa vale bastante menos que la parte proporcional del inmueble, porque quien la compra hereda el mismo bloqueo que tú tenías.
Los demás copropietarios tienen derecho de retracto, con dos plazos distintos según el momento:
| Situación | Retracto | Plazo |
|---|---|---|
| Herencia aún sin partir | De coherederos (art. 1067) | Un mes |
| Copropiedad ordinaria | De comuneros (arts. 1522 y 1524) | Nueve días |
Cuidado con las empresas que compran proindivisos. Existen, son legales y a veces son la única salida. Pero su modelo consiste en comprar tu cuota muy por debajo de su valor proporcional y después presionar a los demás copropietarios —normalmente tu familia— para que les compren o vendan. Antes de firmar con una, conviene ofrecer esa misma cuota a los otros comuneros al mismo precio: en muchos casos prefieren pagarlo ellos antes que tener dentro a un tercero profesional.
4. La acción de división de cosa común
El artículo 400 es tajante: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Es el derecho que desbloquea cualquier proindiviso, aunque los demás se nieguen.
Si el bien admite división material, se divide. Si es esencialmente indivisible —una vivienda normal lo es—, el artículo 404 impone la solución: se vende y se reparte el precio. En vía judicial eso suele acabar en subasta, y ahí está el problema: el precio obtenido casi siempre es peor que el de una venta acordada, y además hay abogado, procurador y entre uno y dos años de espera.
Por eso es la última opción, no la primera. Pero saber que existe cambia cualquier negociación: el copropietario que se niega a todo debe saber que puede acabar en subasta con menos dinero del que le ofrecían.
Mientras tanto: gastos y uso
- Gastos. El artículo 393 obliga a contribuir a los gastos de conservación en proporción a la cuota. Quien paga de más puede reclamar a los demás, y conviene guardar los justificantes desde el primer día.
- Alterar la cosa común —una reforma, una segregación, constituir una hipoteca sobre el pleno dominio— exige unanimidad (artículo 397). No basta la mayoría.
- Uso exclusivo. Si uno de los copropietarios vive en el inmueble sin pagar nada a los demás, estos pueden reclamar una compensación por el uso. Es una vía que se olvida y que a menudo desatasca la negociación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte sin avisar a los demás?
Puedes venderla sin su consentimiento, pero debes comunicarles la venta: de esa comunicación arranca el plazo de retracto. Si no la haces, el plazo no empieza a correr y la venta queda expuesta a que la impugnen después. El notario advertirá de ello en la escritura.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Bastante menos que la parte proporcional del valor del inmueble, porque asumen el bloqueo y el conflicto. Es su negocio y no lo esconden. Antes de aceptar una oferta así, pide una valoración del inmueble completo, calcula cuánto te correspondería en una venta acordada y ofrece tu cuota a los demás comuneros a ese mismo precio.
¿Se puede obligar a un copropietario a vender?
A vender su cuota concreta, no. Pero cualquiera puede ejercitar la acción de división de cosa común (artículo 400), y eso sí acaba forzando la situación: o se reparte, o se vende el inmueble y se reparte el precio.
¿Hace falta abogado?
Si hay acuerdo, no: la extinción de condominio y la venta de cuota son trámites notariales. Abogado y procurador solo son necesarios si hay que acudir a la acción de división judicial porque alguien se niega.
¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca?
La hipoteca grava el inmueble entero, así que cualquier solución pasa por contar con el banco: o se cancela con el precio de la venta, o se pacta un cambio de deudor que la entidad tiene que aceptar. Es lo primero que hay que comprobar antes de negociar nada.
¿Y si el proindiviso viene de una herencia sin partir?
Entonces estás en una comunidad hereditaria, que funciona con reglas algo distintas y tiene la gran ventaja de que el reparto todavía puede hacerse dentro de la partición, sin coste fiscal añadido. Lo explicamos en herencia indivisa: cómo salir del proindiviso y, si sois hermanos, en extinción de condominio entre hermanos.
Cuéntanos tu caso antes de vender tu parte
La diferencia entre resolver un proindiviso bien o mal suele estar en el orden de las operaciones y en si la herencia está partida o no. En Notaría en Sevilla miramos la nota registral y la situación de la herencia y os decimos qué salida sale mejor y qué impuestos lleva cada una, antes de que nadie firme nada.
