Cuatro hermanos heredan la casa del pueblo y alguien propone «segregarla» para que cada uno tenga lo suyo. Suena limpio y en la práctica casi nunca lo es, por dos razones que conviene entender antes de pagar un proyecto de arquitecto: segregar y repartir la herencia son dos operaciones distintas, y lo que la mayoría de la gente llama «segregar una casa» normalmente no es una segregación sino una división horizontal.
Este artículo explica qué figura corresponde a cada caso, qué permiso es el que de verdad bloquea el trámite y cuánto cuesta en impuestos, que es la parte que suele aparecer tarde.
Segregación, división y división horizontal: no son sinónimos
Las tres son modificaciones hipotecarias: cambian cómo está descrita la propiedad en el Registro, no quién es su dueño. La diferencia está en qué queda inscrito después.
| Figura | Qué hace | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| Segregación | Se separa una porción de una finca. La finca matriz sigue existiendo con menos superficie, y la porción separada abre folio registral propio. | Terrenos y parcelas. Separar 500 m² de una finca de 3.000. |
| División | La finca matriz se extingue y nacen dos o más fincas nuevas que agotan su superficie. | Cuando se reparte toda la parcela y no queda resto. |
| División horizontal | Un edificio se divide en elementos privativos (pisos, locales) con su cuota sobre los elementos comunes. | Casas y edificios. Convertir una vivienda en dos independientes. |
Corrección importante. Es habitual leer que «en la división cada parte puede venderse o hipotecarse sin permiso de los demás, y en la segregación no». Es falso. Una finca segregada es una finca registral independiente a todos los efectos: se vende, se hipoteca y se transmite sola. Lo que no cambia ninguna de las tres figuras es quién es propietario: si la casa era de cuatro hermanos, después de segregarla sigue siendo de los cuatro, ahora sobre varias fincas en lugar de una.
Segregar no reparte la herencia
Este es el punto que hace perder dinero a más familias. La segregación es una operación material y registral. El reparto es una operación traslativa. Son dos escrituras y dos impuestos distintos.
Después de segregar, los herederos siguen siendo copropietarios de todas las fincas resultantes en la misma proporción que antes. Para que cada uno se quede con la suya hay que dar un segundo paso:
- Si todavía no se ha hecho la partición, adjudicar cada finca a un heredero dentro de la escritura de herencia (artículo 1062 del Código Civil). Es la vía barata.
- Si la herencia ya estaba adjudicada en proindiviso, hace falta una extinción de condominio posterior, que en Andalucía tributa al 1,2% de AJD.
De ahí la regla práctica: si vais a segregar, hacedlo antes de firmar la partición o dentro de la misma escritura, no después. El orden de las operaciones cambia la factura fiscal más que cualquier otra decisión del proceso. Lo explicamos en detalle en extinción de condominio: todo lo que necesitas saber y en herencia indivisa: cómo salir del proindiviso.
Conviene recordar además el artículo 400 del Código Civil: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Y el artículo 404: si la cosa es esencialmente indivisible —una vivienda de 70 m² lo es—, se vende y se reparte el precio. Segregar no es un derecho que se pueda imponer a los demás: alterar la cosa común exige unanimidad (artículo 397).
El cuello de botella real: la licencia
Ni el notario puede autorizar la escritura ni el registrador puede inscribirla sin el permiso urbanístico correspondiente. Aquí es donde se paran la mayoría de estas operaciones, y por eso conviene resolverlo antes de encargar nada.
Si es suelo urbano
Se necesita licencia municipal de parcelación o segregación, o bien una declaración de innecesariedad emitida por el propio Ayuntamiento. Muchos planes generales fijan una parcela mínima por debajo de la cual sencillamente no se autoriza.
Si lo que se quiere es partir una vivienda en dos, además de la división horizontal hará falta licencia de división de viviendas, y un número creciente de municipios la restringe o la prohíbe. Cada unidad resultante debe cumplir por sí sola las condiciones de habitabilidad: superficie mínima, ventilación, accesos independientes y, según la ordenanza, plaza de aparcamiento.
Si es suelo rústico
Aquí manda la unidad mínima de cultivo. El artículo 24 de la Ley 19/1995 declara nula la división o segregación que dé lugar a parcelas por debajo de esa superficie, fijada por cada comunidad autónoma y por municipio. El artículo 25 recoge las excepciones, entre ellas que la porción segregada se destine a edificación permanente no agraria con licencia.
Y hay un trámite que sorprende a mucha gente: según el artículo 80 del RD 1093/1997, el registrador debe remitir la escritura a la administración agraria autonómica para que se pronuncie sobre la nulidad o sobre la excepción aplicable. La licencia municipal no sustituye a este control. Puede tardar meses.
En todos los casos: georreferenciación
Desde la Ley 13/2015, toda segregación exige aportar la representación gráfica georreferenciada de las fincas resultantes (artículo 9.b de la Ley Hipotecaria). La elabora un técnico y debe ser coherente con Catastro. Es un coste que no aparece en casi ninguna estimación inicial.
Documentación que hay que reunir
- Título de propiedad de la finca matriz y nota simple registral actualizada.
- Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento (o acta de declaración de herederos), si la herencia aún no está adjudicada. El certificado de últimas voluntades se pide con el modelo 790 código 006; explicamos el trámite en dónde pedir el certificado de últimas voluntades.
- Licencia municipal de segregación o declaración de innecesariedad.
- Proyecto técnico y representación gráfica georreferenciada firmados por arquitecto o topógrafo.
- Consentimiento de todos los copropietarios, que comparecerán en la escritura o darán poder.
- Si hay hipoteca sobre la finca matriz, la distribución de responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes, que requiere la conformidad del banco.
El certificado final de obra que muchos artículos incluyen en esta lista no es un requisito de la segregación: pertenece a la declaración de obra nueva, que es otra operación.
Qué se paga de verdad
AJD: la segregación tributa por sí sola
La escritura de segregación está sujeta a Actos Jurídicos Documentados como hecho imponible autónomo, aunque se documente junto con la herencia o con una extinción de condominio en la misma matriz. Cada operación tributa por separado.
La base imponible la fija el artículo 70.3 del Reglamento del ITP y AJD: «en las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente, por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente».
Ejemplo. Finca de 300.000 € de la que se segrega una porción valorada en 90.000 €.
La base de AJD es 90.000 €, no 300.000 €. Al tipo general andaluz del 1,2%: 1.080 €. Si además hubiera una extinción de condominio en la misma escritura, esa operación tendría su propia base y su propia cuota.
Impuesto de Sucesiones
Se liquida por la herencia, no por la segregación. En Andalucía hay bonificación del 99% para los Grupos I y II (descendientes, ascendientes y cónyuge). Los hermanos son Grupo III: no tienen esa bonificación, la reducción de parentesco es de 7.993,46 € y se les aplica un coeficiente multiplicador de 1,5882. Es un dato que cambia el cálculo por completo cuando quien hereda es un hermano y no un hijo.
Plusvalía municipal
Conviene aclararlo porque circula lo contrario: la segregación por sí sola no devenga plusvalía municipal. El IIVTNU grava la transmisión de la propiedad, y en una segregación no hay transmisión: la misma finca queda descrita de otra forma. La plusvalía se devengó, en su caso, con el fallecimiento del causante, y se devengará otra vez si más adelante alguien vende o si en la extinción de condominio hay un exceso de adjudicación que se considere transmisión.
Costes profesionales
Notaría y Registro se rigen por arancel: el RD 1426/1989 para el notario, con lo que la cifra es idéntica en cualquier notaría de España y no depende de a quién se acuda. A eso se suman los honorarios del arquitecto o topógrafo por el proyecto y la georreferenciación, que sí son libres y suelen ser la partida mayor, y la tasa municipal de la licencia. Puedes hacerte una idea del arancel notarial con nuestra calculadora de aranceles notariales.
Cuándo compensa segregar y cuándo no
Suele compensar cuando la finca es un terreno amplio con superficie de sobra sobre la parcela mínima, cuando cada heredero quiere construir o vender por separado, o cuando el inmueble ya funciona de hecho como dos viviendas y solo falta regularizarlo registralmente.
No suele compensar cuando la vivienda es pequeña y partirla la deja por debajo de las condiciones de habitabilidad; cuando el municipio limita la división de viviendas; cuando la finca rústica está cerca de la unidad mínima de cultivo; o cuando lo que se busca en realidad es que uno se quede la casa y compense a los demás en dinero. Para esto último no hace falta segregar nada: basta con la adjudicación del artículo 1062 dentro de la escritura de herencia, o una extinción de condominio.
Preguntas frecuentes
¿Se puede segregar si un heredero se niega?
No. La segregación altera la cosa común y el artículo 397 del Código Civil exige el consentimiento de todos los copropietarios. Lo que sí puede hacer cualquier heredero, en cualquier momento, es pedir la división de la cosa común (artículo 400). Si la finca admite división material, el juez puede acordarla; si es esencialmente indivisible, se vende en pública subasta y se reparte el precio (artículo 404). Ninguno de los dos caminos permite imponer a los demás una segregación concreta.
¿Cómo se reparte una casa heredada entre hermanos sin segregarla?
La vía habitual es adjudicarla íntegra a uno de ellos, que compensa a los demás en metálico dentro de la propia escritura de herencia. El artículo 1062 lo ampara expresamente y el artículo 7.2.B del Texto Refundido del ITP y AJD deja ese exceso de adjudicación fuera del impuesto, siempre que la compensación sea en dinero y el bien sea indivisible. Si no hay acuerdo, queda vender el inmueble y repartir el precio.
¿Cuánto tarda una segregación?
La escritura se firma en un día. Lo que marca el plazo es lo anterior y lo posterior: la licencia municipal, que puede ir de unas semanas a varios meses según el Ayuntamiento; en rústica, el informe de la administración agraria del artículo 80 del RD 1093/1997; y la inscripción registral una vez liquidados los impuestos, cuyo plazo de presentación en Andalucía es de dos meses desde el día siguiente al otorgamiento.
¿Quién paga los gastos de la segregación?
A falta de pacto, los copropietarios contribuyen a los gastos de conservación y a las cargas de la cosa común en proporción a sus cuotas (artículo 393 del Código Civil). En la práctica se pacta expresamente en la escritura cómo se reparten notaría, registro, técnico e impuestos, y es recomendable dejarlo cerrado por escrito antes de empezar.
¿Se puede segregar una finca rústica para dársela a un hijo?
Solo si la parcela resultante alcanza la unidad mínima de cultivo del municipio o encaja en alguna excepción del artículo 25 de la Ley 19/1995. Si no, la segregación es nula y el Registro no la inscribirá, por mucho que el Ayuntamiento haya dado licencia. Es el error más caro de este trámite, porque el proyecto técnico ya está pagado cuando aparece el problema.
Si la finca no viene de una herencia y lo que necesitas son los requisitos generales de la operación, los tienes en segregación de finca: guía completa y requisitos.
¿Queréis segregar una finca heredada?
Antes de encargar el proyecto conviene comprobar dos cosas: si el planeamiento lo permite y en qué orden conviene firmar las escrituras para no pagar dos veces. En Notaría en Sevilla revisamos la nota registral y la situación de la herencia y os decimos con claridad si la operación es viable y qué secuencia sale mejor.