El usufructo es un derecho real que concede a una persona —el usufructuario— el uso y disfrute de un bien cuya titularidad pertenece a otra —el nudo propietario—. Está regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil. Cuando hay que vender una vivienda con un usufructo constituido, la pregunta que más se repite es si se puede obligar a la otra parte.
La regla básica: ni el nudo propietario puede obligar al usufructuario a vender, ni al revés. Cada uno es titular de un derecho distinto y cada uno puede vender el suyo por separado sin permiso del otro. Lo que ninguno puede hacer en solitario es vender el pleno dominio, la vivienda entera: para eso hacen falta los dos.
Qué es el usufructo y qué es la nuda propiedad
Cuando se constituye un usufructo, el dominio se «desmembra» en dos derechos:
- Usufructo: el derecho a usar y disfrutar del bien —vivir en la casa, alquilarla y cobrar la renta—. Si es vitalicio, dura hasta el fallecimiento del usufructuario.
- Nuda propiedad: la titularidad «desnuda», sin uso ni disfrute. Su titular recuperará el pleno dominio cuando el usufructo se extinga.
El artículo 467 define el usufructo como el derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.
¿Se puede obligar a vender a la otra parte?
No. A diferencia de lo que ocurre en una copropiedad, donde cualquier comunero puede forzar la división (artículo 400), aquí no hay cosa común que dividir: son dos derechos distintos sobre el mismo bien. Por tanto:
- El nudo propietario no puede obligar al usufructuario a renunciar ni a vender su usufructo.
- El usufructuario no puede obligar al nudo propietario a vender su nuda propiedad.
Vender la vivienda completa exige que ambos estén de acuerdo y firmen juntos.
Lo que sí puede hacer cada uno por su cuenta
Esto es lo que muchas webs no explican y suele ser la clave del asunto.
El usufructuario puede
- Arrendar la vivienda y cobrar la renta, sin consentimiento del nudo propietario (artículo 480). Eso sí: el contrato de alquiler se extingue cuando termina el usufructo (artículo 13 de la LAU), y el inquilino debe saberlo.
- Vender o ceder su usufructo a un tercero, incluso gratuitamente, sin permiso del nudo propietario. El comprador adquiere el derecho con su misma duración: si era vitalicio, sigue vinculado a la vida del usufructuario original, no a la del nuevo. Eso hace que sea un activo difícil de colocar.
El nudo propietario puede
- Vender su nuda propiedad a un tercero sin consentimiento del usufructuario. El comprador la adquiere y espera a que el usufructo se extinga para tener el pleno dominio.
En ambos casos el precio es inferior al del pleno dominio, porque el derecho está limitado.
La salida más habitual: vender juntos y repartir
Cuando ambas partes quieren vender, lo normal es hacerlo conjuntamente y repartir el precio en proporción al valor de cada derecho. Ese valor se calcula con la fórmula fiscal del artículo 26 de la Ley del ISD, basada en la edad del usufructuario: lo tienes con tabla y ejemplos en cálculo del usufructo de una vivienda. Cuanto mayor es el usufructuario, menos vale su usufructo y más vale la nuda propiedad.
La segunda salida, más limpia todavía cuando la relación es buena, es que uno le compre al otro su derecho: el nudo propietario adquiere el usufructo y consolida el pleno dominio, y a partir de ahí vende con libertad.
Cómo se extingue un usufructo
Las causas están tasadas en el artículo 513. Es una lista cerrada, y eso importa:
- Muerte del usufructuario, en el usufructo vitalicio, que es lo más común.
- Cumplimiento del plazo, si era temporal.
- Consolidación: usufructo y propiedad se reúnen en la misma persona.
- Renuncia del usufructuario, que se formaliza en escritura pública.
- Pérdida total de la cosa usufructuada.
- Prescripción por no uso. Ojo: ceder el uso a otro no es «no usar».
El mal uso no extingue el usufructo. Circula mucho la idea de que si el usufructuario descuida la vivienda, el propietario puede pedir al juez que se lo quite. El artículo 520 dice justo lo contrario: «el usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada».
Lo que sí concede, cuando el abuso causa considerable perjuicio, es que el propietario pida que se le entregue la cosa —pero obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, descontados gastos y el premio de administración. Es decir, recupera la posesión y a cambio le paga la renta cada año: el usufructo sigue vivo. Lo desarrollamos en ¿se puede echar a un usufructuario?.
El efecto fiscal de la consolidación
Un punto importante y poco conocido: cuando el usufructo vitalicio se extingue por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio, y esa consolidación tributa en el Impuesto de Sucesiones.
No es un impuesto nuevo: el nudo propietario ya pagó en su día por la nuda propiedad, y ahora paga por el valor del usufructo que se une a su derecho. Y lo hace, según el artículo 26.c de la Ley del ISD, según el título por el que se constituyó el usufructo, aplicando el tipo medio efectivo de aquella liquidación. Por eso conviene conservar la documentación de la primera herencia: sin ella, calcular la segunda se complica. Muchos herederos lo descubren por sorpresa años después.
Preguntas frecuentes
¿Se puede obligar a vender el usufructo?
No. El nudo propietario no puede obligar al usufructuario a venderlo ni a renunciar a él. Cada uno puede vender su propio derecho por separado, pero vender la vivienda entera exige el acuerdo de ambos.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda sin permiso del nudo propietario?
Sí. El artículo 480 se lo permite y hace suya la renta. El contrato se extingue al terminar el usufructo, lo que conviene advertir al inquilino y reflejar en el contrato.
¿Puede el nudo propietario vender su parte sin el usufructuario?
Sí, puede vender su nuda propiedad a un tercero sin consentimiento del usufructuario. El comprador respetará el usufructo hasta que se extinga.
¿Cómo se puede echar a un usufructuario?
Solo si el usufructo se extingue por alguna de las causas del artículo 513: fallecimiento, plazo, renuncia, consolidación, pérdida de la cosa o prescripción. El mal uso no es causa de extinción, y el remedio del artículo 520 obliga al propietario a pagar al usufructuario el producto líquido anual. En la práctica, la vía realista es negociar la renuncia o comprarle el usufructo.
¿Qué pasa al fallecer el usufructuario?
El usufructo se extingue automáticamente y el nudo propietario consolida el pleno dominio. Basta el certificado de defunción y una instancia para hacerlo constar en el Registro, pero hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones por esa consolidación.
¿Y si el usufructuario es una empresa o una fundación?
El artículo 515 limita el usufructo a favor de persona jurídica a un máximo de treinta años. No cabe el vitalicio.
¿Cuánto vale la nuda propiedad frente al pleno dominio?
Menos, porque está limitada por el usufructo. Fiscalmente es el resultado de restar el valor del usufructo —que depende de la edad del usufructuario— al valor total del bien. En una negociación real el descuento suele ser mayor, porque el comprador asume una espera de duración incierta.
¿Hay un usufructo bloqueando una venta?
Casi siempre hay salida sin pleito: comprar el usufructo, negociar la renuncia o vender ambos derechos a la vez repartiendo el precio. En Notaría en Sevilla calculamos qué vale cada parte y os decimos qué fórmula sale mejor para los dos, y qué impuestos lleva cada una.
