Cuando alguien hereda el usufructo de una vivienda y otro la nuda propiedad, hace falta ponerle un número a cada parte. Ese número no se negocia: lo fija el artículo 26 de la Ley 29/1987 con una fórmula fija que depende únicamente de la edad del usufructuario.
Aquí tienes la fórmula, la tabla por edades y los ejemplos. Y al final, dos cosas que la mayoría de los artículos sobre este tema no cuentan: que este valor es fiscal y no de mercado, y que el nudo propietario tendrá que pagar otra vez cuando el usufructo se extinga.
La fórmula del usufructo vitalicio
Mínimo 10%. Máximo 70%.
La ley lo expresa al revés pero da el mismo resultado: el usufructo vale el 70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, y se resta un 1% por cada año de más, con el suelo del 10%.
La lógica es sencilla: cuanto más joven es el usufructuario, más años se prevé que disfrute del bien y más vale su derecho. La nuda propiedad es siempre el resto hasta el 100%.
Tabla por edades
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| Menos de 20 años | 70% (máximo legal) | 30% |
| 30 años | 59% | 41% |
| 40 años | 49% | 51% |
| 50 años | 39% | 61% |
| 60 años | 29% | 71% |
| 65 años | 24% | 76% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 79 años o más | 10% (mínimo legal) | 90% |
Ejemplo
Vivienda valorada en 200.000 €, usufructuaria de 65 años.
- 89 − 65 = 24% → el usufructo vale 48.000 €.
- La nuda propiedad es el 76% restante: 152.000 €.
El usufructo temporal se calcula distinto
Máximo 70%. Sin mínimo.
Un usufructo temporal de 10 años sobre una vivienda de 300.000 €: 2% × 10 = 20%, es decir, 60.000 €.
Si el usufructo es a la vez temporal y vitalicio —«hasta que cumpla 30 años o hasta su fallecimiento»—, se aplica la regla que dé el valor menor.
Un derecho relacionado: uso y habitación
No es lo mismo un usufructo que un derecho de uso o de habitación, aunque se parezcan. Fiscalmente, el artículo 26.b los valora aplicando las mismas reglas del usufructo, pero sobre el 75% del valor del bien, no sobre el 100%. Es una figura frecuente cuando en una herencia se atribuye al viudo el derecho a seguir viviendo en la casa sin darle el usufructo completo.
Lo que la fórmula no te dice
Este valor es fiscal, no de mercado
La fórmula sirve para liquidar el Impuesto de Sucesiones o el de Donaciones, y también como referencia en el ITP. Pero no es lo que vale realmente el usufructo en una negociación. Si un hijo quiere comprarle la nuda propiedad a su madre, o si se plantea vender la vivienda con el usufructo constituido, el precio real depende de otras cosas: la esperanza de vida concreta, el alquiler que produciría el inmueble, el estado de conservación y, sobre todo, de que un usufructo vitalicio es un activo muy difícil de vender a un tercero.
Usar la tabla como si fuera una tasación es un error habitual. Sirve para saber cuánto se paga a Hacienda, no cuánto pedir.
El nudo propietario pagará otra vez
Es el punto que más sorprende. Cuando heredas la nuda propiedad, pagas ISD solo sobre esa parte —en el ejemplo, sobre 152.000 €—. Pero el artículo 26.c establece que al extinguirse el usufructo, normalmente por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio y debe liquidar el impuesto por el valor que le faltaba.
Y se liquida según el título por el que se constituyó el usufructo, con el tipo medio efectivo de gravamen de aquella liquidación. Es decir: se mira atrás, a la herencia original, no a la situación del momento. Por eso conviene guardar la liquidación de la primera herencia: sin ella, calcular la segunda es un problema.
Qué puede y qué no puede hacer cada uno
- El usufructuario usa y disfruta del bien, y hace suyos los frutos: puede vivir en la casa o alquilarla y cobrar la renta (artículo 471 del Código Civil). Le corresponden los gastos ordinarios de conservación y el IBI.
- El nudo propietario es el dueño, pero no puede usar el bien ni entrar en él sin permiso. Asume las reparaciones extraordinarias.
- Ninguno puede vender la vivienda entera por su cuenta. Cada uno puede transmitir su derecho —el usufructuario su usufructo, el nudo propietario su nuda propiedad—, pero para vender el pleno dominio hacen falta los dos.
Si la convivencia entre ambos se complica, conviene saber que las causas de extinción del usufructo están tasadas en el artículo 513: lo contamos en ¿se puede echar a un usufructuario?. Y sobre la posibilidad de forzar una venta, en ¿se puede obligar a vender el usufructo?.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el usufructo del cónyuge viudo?
Con la misma fórmula (89 − edad), pero aplicada solo sobre la cuota que legalmente le corresponde, no sobre toda la herencia. Esa cuota depende de con quién concurra: el tercio de mejora si hay descendientes, la mitad con ascendientes, dos tercios si no hay ni unos ni otros. Lo desarrollamos en usufructo del cónyuge viudo.
¿Qué edad se toma, la del fallecimiento o la actual?
La que tuviera el usufructuario en la fecha del devengo, es decir, el día del fallecimiento del causante en una herencia, o el día de la escritura en una donación. No se recalcula después.
¿Se puede renunciar al usufructo?
Sí, y es una de las salidas más limpias cuando la situación se ha vuelto incómoda. La renuncia se hace en escritura pública y consolida el pleno dominio en el nudo propietario. Tiene efectos fiscales que conviene calcular antes: no es lo mismo que el usufructo se extinga por fallecimiento que por renuncia en vida.
¿Y si el usufructuario es una persona jurídica?
Entonces no cabe el usufructo vitalicio en sentido propio: el artículo 515 del Código Civil lo limita a treinta años cuando se constituye a favor de una persona jurídica, y fiscalmente se valora por la regla del usufructo temporal.
¿Cuánto cuesta formalizarlo ante notario?
El arancel notarial está fijado por el RD 1426/1989 y es idéntico en toda España. Puedes hacer una estimación con nuestra calculadora de aranceles notariales.
Si lo que necesitas es entender la figura antes que la fórmula —qué tipos de usufructo hay y qué derechos y obligaciones tiene cada parte—, empieza por el usufructo en la herencia: qué es y cómo funciona.
¿Necesitas el cálculo para una herencia concreta?
La fórmula es fácil; lo que suele fallar es sobre qué base se aplica y qué pasará cuando el usufructo se extinga. En Notaría en Sevilla hacemos el cálculo con los datos reales de vuestra herencia y os decimos qué va a pagar cada uno, ahora y después.