Entre el momento en que entras a preguntar en un banco y el día en que te dan las llaves pasan, con suerte, entre seis y diez semanas. El proceso tiene tres fases con reglas muy distintas: en la primera negocias y todo es reversible; en la segunda hay plazos legales que ni tú ni el banco podéis saltaros; en la tercera ya solo quedan trámites. Saber en cuál estás evita dos errores caros: firmar arras antes de tener nada asegurado y llegar a la notaría con dudas que ya no da tiempo a resolver.
Fase 1: comparar y preaprobar
Esta fase debería empezar antes de buscar piso, no después. Un banco tarda semanas en darte una respuesta seria y las arras suelen tener plazos de uno o dos meses.
Qué mirar al comparar
- La TAE, no el tipo nominal. Es el único número que incorpora comisiones y gastos y permite comparar ofertas entre sí.
- El diferencial y el índice, si es variable. Y qué diferencial se aplica cuando termina el tramo fijo, si es mixta.
- Las bonificaciones: cuánto baja el tipo por domiciliar la nómina o contratar seguros, y cuánto sube si el año que viene dejas de hacerlo.
- La comisión de apertura, que es negociable y en muchas ofertas ya no existe.
Cuánto te van a prestar
Con carácter general, hasta el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación. La recomendación habitual —que la cuota no pase del 30-35% de los ingresos netos— no es una norma legal, pero sí el criterio que aplican casi todas las entidades al evaluar la solicitud.
La preaprobación
Es una respuesta orientativa del banco sobre cuánto está dispuesto a prestarte, antes de tener piso concreto. No obliga a nada, pero te da un techo realista con el que buscar y con el que negociar las arras sabiendo lo que puedes asumir.
Repasamos en detalle todo lo que conviene comprobar en esta fase en antes de firmar una hipoteca: qué te protege la ley y qué negociar.
Fase 2: solicitud, tasación y los diez días obligatorios
Aquí es donde entran los plazos legales. La Ley 5/2019 impuso un procedimiento que el banco no puede acortar aunque tengáis prisa.
Documentación y tasación
Presentas DNI o NIE, nóminas o declaraciones de autónomo, la renta, la vida laboral, extractos bancarios, información sobre otros préstamos y el contrato de arras con la nota simple del inmueble. El banco encarga entonces la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España. La tasación la pagas tú y es el único gasto del préstamo que te corresponde.
Después viene la comprobación registral: el banco verifica titularidad y cargas, y la aprobación definitiva, que ya es una oferta vinculante.
La documentación precontractual y el plazo de reflexión
Aprobada la operación, el banco debe entregarte con al menos diez días naturales de antelación a la firma:
- La FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, que es la oferta vinculante con la TAE calculada de forma estandarizada.
- La FiAE, Ficha de Advertencias Estandarizadas, con las cláusulas más delicadas destacadas.
- El proyecto de contrato, el desglose de gastos y las condiciones de los seguros que se te exijan.
El acta previa notarial
Dentro de esos diez días tienes que acudir a la notaría —a la que tú elijas, no la que diga el banco— para el acta de transparencia material. El notario comprueba que la documentación llegó en plazo, te explica las cláusulas relevantes, resuelve tus preguntas y hace un pequeño test para verificar que has entendido el contrato.
Esa acta es gratuita y sin ella no hay hipoteca. El notario no puede autorizar el préstamo si no consta el acta favorable. Deben acudir todos los prestatarios, avalistas e hipotecantes no deudores. Es el único momento del proceso en que alguien que no cobra del banco te explica lo que vas a firmar: ve con las dudas escritas. Lo contamos en el acta de transparencia en una hipoteca.
Fase 3: firma, inscripción y lo que viene después
El día de la firma
Se firman normalmente dos escrituras seguidas: la compraventa y el préstamo hipotecario. Comparecen comprador, vendedor y apoderado del banco. El notario lee, comprueba que el contenido coincide con la FEIN y con lo advertido en el acta previa, y autoriza.
Quién paga qué
Desde la Ley 5/2019 el reparto no admite pacto: notaría, Registro, gestoría y AJD del préstamo los paga el banco. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. Los impuestos y gastos de la compraventa —el ITP del 7% en Andalucía en segunda mano, o el IVA del 10% más el AJD del 1,2% en obra nueva— siguen siendo tuyos.
La inscripción de la hipoteca sí es obligatoria
Aquí hay una diferencia importante que casi nadie explica. En una compraventa, la propiedad se transmite con la firma (artículo 1462 del Código Civil) y la inscripción sirve para protegerte frente a terceros. Con la hipoteca no funciona así: el artículo 1875 del Código Civil y el artículo 145 de la Ley Hipotecaria exigen la inscripción para que la hipoteca quede válidamente constituida. Es constitutiva: sin inscribir, la hipoteca como derecho real no existe.
De la inscripción se ocupa la gestoría del banco, que paga el banco. Lo que sí conviene es pedir después la copia de la escritura inscrita y guardarla.
Trámites posteriores
- Domiciliar la cuota y comprobar el primer recibo.
- Cambio de titularidad de los suministros.
- Contratar el seguro de daños si el banco lo exige, con la compañía que tú quieras: está obligado a aceptar pólizas equivalentes de otras aseguradoras sin cobrarte por ello.
- Liquidar el ITP o el IVA de la compraventa dentro de los dos meses siguientes.
Si más adelante quieres cambiar las condiciones
Hay dos caminos y conviene no confundirlos, porque a menudo se explican al revés:
- Subrogación de acreedor (Ley 2/1994): otro banco asume tu préstamo. No mantiene las condiciones originales —eso sería absurdo—, sino que te ofrece unas mejores, y por eso te cambias. Tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta antes de que te vayas.
- Novación: modificas las condiciones con tu banco actual: plazo, tipo, carencia, titulares.
En ambos casos hay escritura pública y los topes de comisión del artículo 23 de la Ley 5/2019. Pasar de variable a fijo tiene un máximo del 0,05% durante los tres primeros años y ninguna comisión después. Las diferencias, en subrogación y novación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda todo el proceso?
De la solicitud a la firma, entre cuatro y ocho semanas en condiciones normales: una o dos para la tasación y el estudio, otra para la aprobación y los diez días naturales obligatorios de la documentación precontractual. Los plazos de las arras deben pactarse contando con esto, no al revés.
¿Puedo firmar antes de que pasen los diez días?
No. El plazo es imperativo y el notario debe comprobar que se ha respetado. Si la documentación llegó tarde, el cómputo empieza de nuevo desde la entrega completa.
¿Es obligatorio el seguro de vida?
No. El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe condicionar el préstamo a contratar otros productos. El banco puede exigir un seguro de daños sobre el inmueble, y puede ofrecerte una bonificación del tipo si contratas vida o nómina, pero está obligado a darte también la oferta sin esos productos para que compares.
¿Qué pasa si me arrepiento después de la FEIN?
La FEIN vincula al banco durante el plazo que indique, pero no te obliga a ti. Puedes no firmar. Lo que habrás perdido es lo que ya hayas pagado —la tasación— y, si has firmado arras y no consigues financiación a tiempo, lo que diga ese contrato: por eso conviene incluir en las arras una condición resolutoria por denegación de la hipoteca.
¿Y cuando termine de pagarla?
El préstamo se extingue, pero la hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela registralmente. Es un trámite aparte y exento de AJD. Lo explicamos en cancelar la hipoteca en el Registro.
Y una posibilidad que conviene conocer aunque no sea agradable: años después, tu banco puede vender tu préstamo a un fondo sin pedirte permiso. Qué cambia y qué no, en un fondo ha comprado mi préstamo.
¿Estás en la fase de la FEIN?
El acta previa es tu oportunidad para preguntar sin coste y sin prisa. En Notaría en Sevilla revisamos contigo la FEIN, el diferencial, las bonificaciones y las comisiones antes de que llegue el día de la firma. Recuerda que el notario lo eliges tú.
