La mayoría de los consejos que circulan sobre pedir una hipoteca en España son anteriores a 2019 y siguen dando por buenas cosas que la ley cambió: quién paga la notaría, si el banco puede obligarte a contratar sus seguros o cuántas cuotas puedes dejar de pagar antes de perderlo todo. La Ley 5/2019 reescribió esas reglas y lo hizo a favor del prestatario.
Este artículo separa dos cosas: lo que ya tienes garantizado por ley y no hace falta negociar, y lo que sí depende de ti y del banco. Saber en qué lado está cada cosa es lo que evita pagar de más.
Lo que la ley ya te da
Los gastos de la hipoteca los paga el banco
Es el punto donde más gente sigue equivocándose. Desde la Ley 5/2019, el reparto de gastos del préstamo hipotecario es imperativo:
| Concepto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría de la escritura de préstamo | El banco |
| Registro de la Propiedad | El banco |
| Gestoría | El banco |
| AJD del préstamo | El banco |
| Tasación del inmueble | Tú |
| Copias de la escritura que tú pidas | Tú |
Ojo con la confusión habitual: esto se refiere a la hipoteca, no a la compraventa. Los gastos e impuestos de la compra de la vivienda —el ITP del 7% en Andalucía para segunda mano, o el IVA del 10% más AJD del 1,2% en obra nueva— siguen siendo tuyos. Lo explicamos en la escritura de compraventa de vivienda.
El notario lo eliges tú
No lo elige el banco ni su gestoría, aunque muchas veces lo den por hecho. El derecho de elección del prestatario está reconocido expresamente en la Ley 5/2019 y es gratuito ejercerlo: basta con decirlo.
Diez días de reflexión y un acta gratuita
El banco debe entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), el proyecto de contrato y las condiciones de los seguros con al menos diez días naturales de antelación a la firma.
En ese plazo tienes que acudir a la notaría para el acta de transparencia material: el notario comprueba que la documentación llegó en plazo, te explica las cláusulas relevantes, responde a tus preguntas y hace un test para verificar que has entendido lo que firmas. Esa visita es gratuita y sin el acta el préstamo no puede autorizarse. Lo detallamos en el acta de transparencia en una hipoteca.
Aprovecha esa cita. Es el único momento del proceso en que alguien que no cobra del banco te va a explicar el contrato, y no cuesta nada. Ve con las dudas apuntadas: el diferencial, el índice de referencia, las comisiones, los productos vinculados y qué pasa si un año dejas de contratar el seguro.
El banco no puede obligarte a contratar sus seguros
El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe con carácter general las ventas vinculadas: condicionar la concesión del préstamo a que contrates otros productos del banco. Lo que sí se admite son las ventas combinadas, es decir, ofrecerte una bonificación del tipo de interés a cambio de contratar la nómina, un seguro o un plan de pensiones, siempre que el banco te dé también una oferta sin esos productos para que puedas compararlas.
Y aunque el banco puede exigir un seguro de daños sobre el inmueble, debe aceptar pólizas de otras compañías con cobertura equivalente, sin cobrarte por ello. La pregunta útil en la notaría es: «¿cuánto sube el tipo si el año que viene me llevo el seguro a otra aseguradora?». La respuesta suele decidir si la bonificación compensa.
Amortizar antes de tiempo tiene topes legales
El artículo 23 limita lo que el banco puede cobrarte, y siempre con el tope adicional de la pérdida financiera real que sufra:
- Tipo variable: o bien un máximo del 0,15% durante los cinco primeros años, o bien un máximo del 0,25% durante los tres primeros. El banco elige una de las dos opciones, no las dos. Pasado ese plazo, cero.
- Tipo fijo: máximo 2% durante los diez primeros años y 1,5% después.
- Cambio de variable a fijo: máximo 0,05% durante los tres primeros años; a partir de ahí, sin comisión.
No te pueden ejecutar por dos recibos
El artículo 24 fija umbrales que no admiten pacto en contrario. Para que el banco pueda dar por vencido el préstamo y ejecutar la hipoteca hacen falta, a la vez, impago y superar el umbral:
- Primera mitad del préstamo: 12 cuotas mensuales impagadas, o el 3% del capital concedido.
- Segunda mitad: 15 cuotas impagadas, o el 7% del capital.
Además, el banco debe requerirte el pago y darte al menos un mes antes de reclamar la totalidad. Esto no es una invitación a dejar de pagar: los intereses de demora corren y el préstamo sigue vivo. Es información para saber que ante el primer problema hay margen para negociar una carencia o una novación, y que conviene usarlo cuanto antes.
Lo que sí depende de ti
Cuánto ahorro necesitas de verdad
Los bancos financian con carácter general hasta el 80% del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Sobre una vivienda de 200.000 € eso son 40.000 € de entrada. A eso hay que sumar los impuestos de la compraventa —en Andalucía, un 7% de ITP en segunda mano, unos 14.000 € más— y la tasación. La regla práctica de tener ahorrado en torno al 30% del precio sigue siendo realista, aunque los gastos del préstamo ya no sean tuyos.
Fijo, variable o mixto
No hay una respuesta correcta, hay una pregunta previa: ¿cuánto puede subir mi cuota sin que me rompa el mes? Coge la oferta variable, aplícale un euríbor dos o tres puntos por encima del actual y mira la cuota resultante. Si esa cifra te resulta asumible, el variable es una opción. Si no, estás pagando por una tranquilidad que necesitas, y el fijo tiene sentido aunque el tipo inicial sea mayor.
El mixto —unos años a tipo fijo y el resto a variable— traslada el riesgo al futuro. Antes de firmarlo conviene mirar qué diferencial se aplica cuando termina el tramo fijo, que es donde suele estar el coste real.
Compara TAE, no tipo de interés
La TAE (Tasa Anual Equivalente) incorpora comisiones y gastos, y es el único número que permite comparar dos ofertas. Un tipo nominal bajo con comisión de apertura alta puede salir peor que uno aparentemente más caro. La FEIN incluye la TAE calculada de forma normalizada precisamente para esto: pide la FEIN de todas las entidades que barajes y compáralas entre ellas, no los folletos.
El plazo
Alargar el plazo baja la cuota y sube muchísimo el total de intereses. Merece la pena hacer el cálculo antes de firmar: la diferencia entre 25 y 30 años en una hipoteca media son varias decenas de miles de euros. Si el plazo largo es lo único que hace viable la operación, es una señal de que la vivienda está en el límite de lo que puedes permitirte.
Documentación que te van a pedir
- DNI, NIE o pasaporte de todos los titulares.
- Últimas nóminas, o declaraciones trimestrales y la última renta si eres autónomo.
- Declaración de la renta del último ejercicio y vida laboral.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Contrato de trabajo o justificación de la actividad.
- Información sobre otros préstamos vigentes.
- Contrato de arras o de reserva de la vivienda y nota simple del inmueble.
- Tasación realizada por sociedad homologada por el Banco de España.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir yo la notaría aunque el banco insista en la suya?
Sí. La elección del notario corresponde al prestatario y ejercerla no tiene coste ni retrasa la operación. Solo hay que comunicarlo al banco al principio del proceso, para que remita la documentación a esa notaría.
¿La visita al notario antes de firmar es obligatoria y se paga?
Es obligatoria y es gratuita. Sin el acta previa de transparencia material el notario no puede autorizar el préstamo. Deben acudir todos los prestatarios, avalistas e hipotecantes no deudores.
¿Qué pasa si no puedo pagar alguna cuota?
Lo primero es hablar con el banco antes de acumular impagos: cabe negociar una carencia de capital, una ampliación de plazo o una novación del tipo, y todo eso es más fácil de conseguir con una cuota de retraso que con seis. Los umbrales del artículo 24 marcan cuándo el banco puede ejecutar, no cuándo empieza a haber consecuencias: los intereses de demora corren desde el primer día y el impago se refleja en los ficheros de solvencia. Si la situación es grave, existe además el Código de Buenas Prácticas al que están adheridas la mayoría de las entidades.
¿Puedo cambiar de banco después de firmar?
Sí, mediante subrogación de acreedor: otro banco asume tu préstamo en las condiciones que os hayáis pactado. También cabe la novación, que es modificar las condiciones con tu banco actual. Explicamos las diferencias en subrogación y novación de hipoteca.
Cuando termine de pagarla, ¿la hipoteca desaparece sola?
No. El préstamo se extingue, pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro hasta que se cancela registralmente. Es un trámite aparte, exento de AJD, y conviene hacerlo antes de vender. Lo contamos en cancelar la hipoteca en el Registro.
Si ya has decidido y lo que quieres ahora es el calendario —qué pasa en cada fase, cuánto tarda y qué plazos no se pueden comprimir—, lo tienes en las fases de un préstamo hipotecario.
¿Tienes una oferta de hipoteca sobre la mesa?
La cita previa del acta de transparencia es el momento de resolver dudas sobre el índice, el diferencial, las bonificaciones y las comisiones, y no cuesta nada. En Notaría en Sevilla revisamos contigo la FEIN antes de la firma y te explicamos con claridad qué estás firmando.