Detrás de «poner la escritura a nombre de un solo cónyuge» hay en realidad dos preguntas muy distintas, y mezclarlas es la fuente de casi todos los malentendidos:
- Comprar una vivienda poniéndola a nombre de uno solo.
- Cambiar la titularidad de una vivienda que ya se compró.
La primera casi nunca produce el efecto que la gente cree. La segunda no se hace «rehaciendo la escritura», sino con un negocio jurídico que tiene su propia factura fiscal. Vamos con las dos.
Lo que decide la propiedad no es la escritura, es el régimen
En gananciales
El artículo 1347.3 del Código Civil es contundente: son bienes gananciales los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, «bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos».
Es decir: si compráis con dinero ganancial —vuestros sueldos, vuestros ahorros del matrimonio, una hipoteca que pagáis entre los dos—, la vivienda es de los dos aunque la escritura lleve un solo nombre. Poner la escritura a nombre de uno no convierte el piso en suyo. No sirve para blindarlo frente al otro, ni para dejarlo fuera de un futuro divorcio.
El nombre en la escritura y en el Registro determina quién aparece como titular formal, no de quién es el bien.
En separación de bienes
Aquí sí: cada cónyuge es dueño de lo que adquiere, y la escritura refleja la titularidad real. Si compra uno, es de uno. Si compráis los dos, sois copropietarios en la proporción que conste. Por eso el régimen económico es lo primero que hay que tener claro. Si queréis cambiarlo, se hace mediante capitulaciones matrimoniales.
La presunción que lo complica todo
El artículo 1361 CC establece que se presumen gananciales todos los bienes existentes en el matrimonio mientras no se pruebe que pertenecen privativamente a uno de los cónyuges.
La consecuencia práctica es la que importa: la carga de la prueba recae sobre quien alega que un bien es suyo. Si no puedes acreditar el origen privativo del dinero, el bien es ganancial. Y esa prueba se vuelve muy difícil veinte años después, cuando ya no conservas los extractos bancarios.
Cómo se acredita que el dinero era privativo
Aquí es donde la notaría hace la diferencia, y donde conviene actuar en el momento de comprar, no después.
Declararlo en la propia escritura de compra
Lo eficaz es que la escritura recoja que el precio se paga con dinero privativo, identificando su origen: una herencia, una donación, la venta de un bien anterior al matrimonio, unos ahorros previos. Cuanto más rastreable sea el dinero, más sólida la prueba.
La confesión de privatividad (art. 1324 CC)
El artículo 1324 permite que el otro cónyuge confiese que determinados bienes son privativos: «Para probar entre cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, será bastante la confesión del otro».
Pero tiene un límite que hay que conocer antes de confiar en ella. El propio artículo continúa: esa confesión «no perjudicará a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores».
Traducido: la confesión resuelve el asunto entre vosotros dos. No cierra la puerta a que, tras el fallecimiento del cónyuge que confesó, sus hijos legitimarios discutan el carácter privativo del bien; ni a que un acreedor lo ignore. Es una herramienta útil, pero no una coraza. Cuando hay hijos de una relación anterior o patrimonio empresarial de por medio, conviene reforzarla con prueba real del origen del dinero.
El derecho de reembolso (art. 1358 CC)
Cuando se mezclan fondos —parte privativo, parte ganancial—, el bien tendrá la naturaleza que corresponda, pero nace un derecho de reembolso a favor de la masa que puso el dinero, por su importe actualizado al tiempo de la liquidación. Es lo que evita que quien aportó una herencia a la compra acabe perdiéndola.
El camino inverso: hacerlo ganancial a propósito
El artículo 1355 CC permite a los cónyuges, de común acuerdo, atribuir carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante el matrimonio, sea cual sea el origen del dinero. Se hace constar en la escritura y zanja el debate de raíz.
Es la solución cuando ambos quieren que la vivienda sea de los dos con independencia de quién puso qué.
La vivienda habitual necesita la firma de los dos
Este es el artículo que más sorprende. El artículo 1320 CC exige el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual de la familia aunque pertenezca a uno solo de ellos.
Es decir: aunque el piso sea privativo tuyo, comprado antes de casarte y a tu nombre exclusivo, no puedes venderlo ni hipotecarlo sin la firma de tu cónyuge si es la vivienda familiar. La ley protege el hogar por encima de la titularidad.
Por eso, en cualquier compraventa, el notario pregunta por el estado civil y por si la finca constituye vivienda habitual: no es una formalidad, es un requisito de validez del acto.
Cambiar la titularidad de una vivienda ya comprada
No existe eso de «rehacer la escritura». Para que un bien pase de un cónyuge al otro hay que otorgar un negocio jurídico nuevo, y cada uno tributa distinto. Ordenados de más caro a más barato:
- Compraventa entre cónyuges. Tributa por Transmisiones Patrimoniales: en Andalucía, el 7% del valor. Además el transmitente puede tener ganancia patrimonial en el IRPF.
- Donación. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con la bonificación del 99% andaluza entre cónyuges si se formaliza en documento público. Ojo: el donante sigue tributando en su IRPF por la ganancia. Lo vemos en la guía sobre la escritura de donación.
- Extinción de condominio, si la vivienda es de ambos por mitades indivisas. Tributa por Actos Jurídicos Documentados (1,2% en Andalucía) en lugar del 7%, siempre que se adjudique íntegra a uno compensando al otro. Es una diferencia enorme.
- Aportación a la sociedad de gananciales o adjudicación al liquidarla. El artículo 45.I.B).3 del texto refundido del ITP y AJD declara exentas las aportaciones de bienes que los cónyuges hacen a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que se les hagan al disolverla y las transmisiones en pago de su haber de gananciales.
Esa última vía es la gran desconocida: entre cónyuges en gananciales, reorganizar la titularidad puede salir sin coste fiscal por ITP ni AJD, mientras que hacer lo mismo como compraventa cuesta el 7%. Antes de firmar nada conviene comprobar cuál de los cuatro caminos encaja en vuestro caso.
La hipoteca a nombre de uno solo
Se puede, y el banco valorará únicamente la solvencia de ese cónyuge. Pero conviene saber dos cosas:
- Si la finca es ganancial, hipotecarla es un acto de disposición sobre un bien común y requiere el consentimiento de ambos.
- Si es privativa pero vivienda habitual, el artículo 1320 obliga igualmente a que el otro cónyuge comparezca.
De ahí que en la práctica el banco suela exigir la firma del otro cónyuge como hipotecante no deudor o como fiador, aunque no figure en la escritura de compra. Que la deuda esté a nombre de uno no significa que el otro quede al margen.
Qué pasa en el divorcio y en la herencia
En el divorcio, si la vivienda es ganancial entra en la liquidación de la sociedad, con independencia del nombre que figure en el Registro. El reparto no tiene por qué ser al 50%: los reembolsos por aportaciones privativas se compensan en ese momento.
En la herencia, la titularidad formal tampoco decide. Primero se liquidan los gananciales —la mitad ya es del cónyuge viudo y no es herencia— y solo después se reparte lo que quede. Lo explicamos en la guía sobre el usufructo del cónyuge viudo.
Preguntas frecuentes
Si la casa está a nombre de mi marido, ¿es solo suya?
En gananciales, no: si se compró con dinero común durante el matrimonio es ganancial aunque figure solo a su nombre (art. 1347.3 CC). Solo será exclusivamente suya si es privativa —comprada antes del matrimonio, heredada, donada o pagada con dinero privativo acreditado—.
¿Poner la casa a mi nombre la protege en caso de divorcio?
No. En gananciales el nombre de la escritura es irrelevante para determinar la propiedad. Lo que decide es con qué dinero se pagó.
¿Puedo vender mi piso sin la firma de mi cónyuge?
Si es la vivienda habitual de la familia, no, aunque el piso sea exclusivamente tuyo: el artículo 1320 CC exige el consentimiento del otro cónyuge.
¿Cómo demuestro que el dinero era mío?
Lo ideal es declararlo en la propia escritura de compra, identificando el origen y dejando rastro bancario. Cabe además la confesión de privatividad del otro cónyuge (art. 1324 CC), aunque no vincula a los herederos forzosos ni a los acreedores.
¿Cuál es la forma más barata de pasar la vivienda a nombre del otro?
Depende del caso, pero entre cónyuges en gananciales las aportaciones a la sociedad conyugal y las adjudicaciones en su disolución están exentas de ITP y AJD. Si sois copropietarios por mitades, la extinción de condominio tributa al 1,2% en lugar del 7%.
¿Y si estamos en separación de bienes?
Entonces la escritura sí refleja la propiedad: cada uno es dueño de lo que adquiere y de la cuota que conste a su nombre.
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¿Vas a comprar o a cambiar una titularidad?
El momento de decidir esto es antes de firmar: dejar constancia del origen del dinero en la escritura de compra cuesta lo mismo y evita años de discusión. En Notaría en Sevilla podemos revisar vuestro régimen económico, el origen de los fondos y qué vía os sale mejor.
