Hay una idea muy extendida sobre la escritura de una vivienda que conviene desmontar en la primera línea: el documento original no te lo llevas nunca. Lo que sales firmando de la notaría es una copia. El original —la matriz— se queda encuadernado en el protocolo del notario, y ahí sigue durante veinticinco años antes de pasar al Archivo de Protocolos del Colegio Notarial. Esa es precisamente la garantía: el documento no se puede perder, ni romper, ni alterar, porque su custodia no depende de ti.
A partir de ahí, casi todo lo que la gente necesita saber sobre su escritura tiene que ver con tres cosas: qué prueba, cuándo pasa a ser propietario y cómo conseguir otra copia cuando la primera se ha traspapelado.
Matriz, copia autorizada y copia simple
Son tres cosas distintas y confundirlas causa problemas reales cuando llega el momento de vender o de pedir una hipoteca.
| Documento | Qué es | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Matriz | El original, con las firmas de las partes y la del notario. Queda en el protocolo (artículo 17 de la Ley del Notariado). | Nunca sale de la notaría. De ella nacen todas las copias. |
| Copia autorizada | Reproducción íntegra expedida y firmada por el notario. Tiene el mismo valor que la matriz. | Inscribir en el Registro, acreditar la propiedad, vender, hipotecar, reclamar en juicio. |
| Copia simple | Reproducción informativa, sin las firmas de los otorgantes (artículo 224 del Reglamento Notarial). | Consultar el contenido, entregarla al banco, a la gestoría o a la comunidad. |
Cuando alguien dice «he perdido la escritura de mi casa», lo que ha perdido es una copia. Basta con pedir otra en la notaría donde se firmó, o en el Archivo de Protocolos si han pasado más de veinticinco años. La propiedad no se pierde con el papel.
Quién puede pedir copia. No cualquiera. El artículo 224 del Reglamento Notarial reserva la copia autorizada a los otorgantes, a quienes resulte de la escritura algún derecho a su favor y a quien acredite interés legítimo ante el notario. Un vecino curioso no puede pedir la escritura de tu piso. Un heredero tuyo, o un acreedor con un embargo, sí pueden justificar ese interés.
Con la firma ya eres propietario
Este es el punto que más veces se explica mal. El artículo 1462 del Código Civil establece que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa vendida. Es lo que se llama traditio instrumental: la propiedad se transmite al firmar, no al inscribir.
Entonces, ¿para qué sirve el Registro de la Propiedad? Para oponer tu derecho frente a terceros. Los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria hacen que lo no inscrito no perjudique a quien sí inscribió confiando en el Registro. Traducido: si no inscribes y el vendedor vuelve a vender la misma casa a otra persona que sí inscribe de buena fe, esa persona puede quedarse con el inmueble y a ti te queda reclamar daños contra el vendedor.
La inscripción no es obligatoria por ley, pero prescindir de ella es asumir un riesgo que no compensa. Además, sin escritura inscrita ningún banco concede una hipoteca.
Qué prueba realmente una escritura
El artículo 1218 del Código Civil y el artículo 17 bis de la Ley del Notariado delimitan el alcance de la fe pública. La escritura hace prueba plena de:
- El hecho que motiva su otorgamiento y la fecha en que se produjo.
- La identidad de quienes comparecen y el juicio del notario sobre su capacidad.
- Que las declaraciones se hicieron en los términos que recoge el documento.
Lo que no garantiza es que lo declarado sea cierto. Si el vendedor afirma que la vivienda está libre de arrendatarios y no lo está, la escritura prueba que lo dijo, no que fuera verdad. Por eso el notario comprueba por su cuenta lo que puede comprobarse: pide la nota simple al Registro el mismo día de la firma, verifica cargas y titularidad y advierte de lo que aparezca.
Qué contiene la escritura de compraventa de una vivienda
- Identificación de las partes: nombre, DNI o NIE, estado civil y régimen económico matrimonial. El régimen importa: determina si el inmueble entra en la sociedad de gananciales o es privativo.
- Descripción de la finca: situación, superficie, linderos, referencia catastral y datos registrales.
- Título de adquisición del vendedor: cómo llegó a ser propietario.
- Cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales. Si la vivienda tiene hipoteca pendiente, se hace constar cómo se cancela y con qué dinero.
- Precio y forma de pago, con identificación de los medios utilizados. El notario debe reflejar cheques, transferencias y sus referencias; no se admite dinero en efectivo por encima del límite legal.
- Situación arrendaticia y estado de cargas con la comunidad: el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal exige el certificado de estar al corriente, salvo que el comprador exonere expresamente de aportarlo.
- Certificado de eficiencia energética y, según el municipio, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
- Distribución de gastos y advertencias fiscales.
Quién paga qué
El artículo 1455 del Código Civil fija la regla por defecto, salvo pacto en contrario: los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y la primera copia y las posteriores, del comprador. En la práctica sevillana lo habitual es pactar que el comprador asuma casi todo, y ese pacto es válido siempre que se recoja en la escritura.
Los honorarios del notario están fijados por el RD 1426/1989: son idénticos en cualquier notaría de España y no admiten descuento ni recargo. No son «tasas» ni dependen de la notaría que elijas. Puedes estimarlos con nuestra calculadora de aranceles notariales, y ver el cuadro completo de la operación en la calculadora de gastos de venta de vivienda.
Impuestos en Andalucía
- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 7% (tipo general de la Ley 5/2021). Hay tipos reducidos del 6% y del 3,5% para vivienda habitual según precio, edad del comprador, discapacidad o familia numerosa.
- Vivienda nueva: IVA al 10% más AJD al 1,2%.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor, salvo pacto.
- Plazo de presentación: dos meses desde el día siguiente al otorgamiento. Pasado ese plazo se aplican los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria (1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso; a partir de los doce meses, 15% más intereses de demora).
Un detalle que sorprende a mucha gente: desde 2022 la base mínima del impuesto es el valor de referencia de Catastro, no el precio escriturado. Si se compra por debajo de ese valor, Hacienda liquida sobre el valor de referencia.
Si la compra lleva hipoteca
La Ley 5/2019 añade un paso previo obligatorio. El prestatario debe acudir a la notaría al menos diez días naturales antes de la firma para el acta de transparencia material: el notario comprueba que el banco entregó la documentación en plazo, explica las cláusulas y resuelve dudas. Ese acta es gratuita y sin ella el préstamo no puede autorizarse.
Además, el notario lo elige el prestatario, no el banco. Lo detallamos en el acta de transparencia en una hipoteca.
Y cuando termines de pagarla, recuerda que la hipoteca no desaparece sola del Registro: hay que cancelarla registralmente.
Preguntas frecuentes
He perdido la escritura de mi casa. ¿Qué hago?
Pedir otra copia en la notaría donde se firmó, aportando tu DNI. Si no recuerdas cuál fue, el Registro de la Propiedad puede indicarte en la nota simple qué notario autorizó el título y en qué fecha. Si han pasado más de veinticinco años desde el otorgamiento, la matriz estará en el Archivo de Protocolos del Colegio Notarial de Andalucía, en Sevilla. La copia tiene coste de arancel, pero el derecho a obtenerla no caduca.
¿Es obligatorio escriturar la compra de una vivienda?
Una compraventa es válida entre las partes desde que hay acuerdo sobre cosa y precio, incluso en documento privado (artículo 1279 del Código Civil). Pero el artículo 1280.1 obliga a constar en documento público los actos sobre bienes inmuebles, y sin escritura no hay inscripción registral, ni hipoteca, ni protección frente a terceros. En la práctica, comprar sin escriturar es comprar sin red.
¿Qué diferencia hay entre la escritura y la nota simple?
La escritura es el título: el documento notarial que recoge el negocio. La nota simple es un extracto informativo que expide el Registro de la Propiedad y que dice quién figura como titular y qué cargas hay inscritas. La nota simple no acredita la propiedad ni sirve para vender: es una consulta.
¿Cuánto tarda en inscribirse?
El notario remite copia electrónica al Registro el mismo día de la firma, lo que genera un asiento de presentación que reserva la prioridad de inmediato. La inscripción definitiva llega después de liquidar los impuestos y suele tardar unas semanas, según la carga de trabajo del Registro.
¿Puedo firmar sin ir a la notaría?
Sí, mediante poder notarial a favor de alguien que comparezca por ti. La Ley 11/2023 permite además otorgar determinados documentos por videoconferencia a través del portal notarial del ciudadano, aunque la compraventa de inmuebles sigue exigiendo, con carácter general, la comparecencia presencial.
Y si te preguntas qué hace exactamente un notario, quién elige la notaría en tu compra y por qué todas cobran lo mismo, lo explicamos en qué es un notario y cómo elegir el tuyo.
Para la operación completa —arras, contrato privado, impuestos y trámites posteriores— tienes la guía de compraventa de vivienda.
¿Vas a firmar la escritura de tu vivienda?
La revisión previa de la nota simple, las cargas y la situación arrendaticia es lo que evita sorpresas en la firma. En Notaría en Sevilla preparamos la operación con antelación, te decimos qué documentación traer y qué impuestos vas a pagar antes de que llegue el día.