La compraventa de vivienda es la operación por la que se transmite la propiedad de un inmueble de un vendedor a un comprador a cambio de un precio. Aunque conceptualmente es sencilla, conlleva aspectos legales, fiscales y de trámites que conviene conocer para evitar problemas posteriores.
¿Qué es el contrato de compraventa y cómo funciona?
El contrato de compraventa es el acuerdo que establece los términos de la operación: identidad de las partes, descripción del inmueble, precio y condiciones. Puede firmarse en documento privado, pero para que la transmisión surta plenos efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, es necesario elevarlo a escritura pública ante notario.
Puntos clave que debe recoger
- Identificación de las partes: nombre, DNI/NIE de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble: ubicación, superficie, referencia catastral y datos registrales.
- Precio y forma de pago: importe total y si se paga al contado, con financiación hipotecaria, etc.
- Estado de cargas: si el inmueble está libre de hipotecas u otras cargas, o cómo se cancelarán antes o en el momento de la firma.
- Fecha de entrega de la vivienda.
Contrato de arras: el paso previo habitual
Antes de la escritura definitiva, es muy común firmar un contrato de arras, donde el comprador entrega una señal a cuenta del precio. Existen distintos tipos (penitenciales, confirmatorias, penales), con consecuencias distintas si alguna de las partes se echa atrás. Conviene revisar bien qué tipo de arras se está firmando, porque afecta directamente a lo que se puede perder o reclamar en caso de incumplimiento.
Impuestos de la compraventa: ITP o IVA + AJD (no todos a la vez)
Aclaración importante: el ITP y el IVA+AJD no se pagan a la vez en la misma operación; son alternativos según el tipo de vivienda:
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. No se paga IVA ni, en general, la cuota gradual de AJD.
- Vivienda nueva (primera transmisión, del promotor): se paga IVA (10% en general, 4% en VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura, con un tipo que varía según comunidad (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%).
Es un error común presupuestar ambos impuestos juntos para la misma compra: solo se paga uno de los dos circuitos, según si la vivienda es nueva o de segunda mano.
En Andalucía las cifras concretas son: ITP al 7% como tipo general en segunda mano —con tipos reducidos del 6% y del 3,5% para vivienda habitual según precio, edad del comprador, discapacidad o familia numerosa— y, en vivienda nueva, IVA al 10% más AJD al 1,2%.
Dos detalles que cambian la factura y casi nunca se mencionan:
- Desde 2022 la base mínima del impuesto es el valor de referencia de Catastro, no el precio escriturado. Si se compra por debajo de ese valor, Hacienda liquida sobre el valor de referencia.
- El plazo de presentación es de dos meses desde el día siguiente a la firma. Pasado ese plazo corren los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria.
Otros gastos de la compraventa
- Notaría: honorarios fijados por arancel oficial (RD 1426/1989), según el valor de la vivienda.
- Registro de la Propiedad: aranceles por inscribir la nueva titularidad. Como los notariales, están fijados por norma y son iguales en toda España.
- Gestoría (opcional): si se delega la tramitación de impuestos e inscripción.
- Plusvalía municipal: por norma general la paga el vendedor, no el comprador.
Puedes ver el desglose completo con un ejemplo real en nuestra guía sobre gastos de notaría en la compra de una vivienda.
El precio del contrato debe ser el precio real
El precio que figura en la escritura debe coincidir con el realmente pagado. Declarar un precio inferior para pagar menos impuestos («dinero en B») es una práctica ilegal: además de la sanción tributaria correspondiente, puede complicar seriamente la venta futura del inmueble, ya que reduce artificialmente el valor de adquisición a efectos del IRPF cuando se vuelva a vender.
Trámites tras la firma
- Liquidación de impuestos (ITP o IVA+AJD, según el caso), dentro de los plazos correspondientes.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, para proteger la titularidad frente a terceros.
- Cambio de titularidad de los suministros (luz, agua, gas) a nombre del nuevo propietario.
- Actualización del IBI y, si procede, comunicación al Catastro.
Preguntas relacionadas sobre la compraventa de vivienda
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por comprar una vivienda?
Depende de si es nueva o de segunda mano. En segunda mano se paga ITP (6%-10% según comunidad). En vivienda nueva, IVA (10% general) más AJD (0,5%-1,5%). No se pagan ambos circuitos a la vez.
¿Cómo se hace una compraventa de una casa?
Habitualmente: acuerdo inicial (a veces con contrato de arras), redacción y firma de la escritura pública ante notario, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué validez tiene un contrato privado de compraventa?
Es válido entre las partes que lo firman, pero no permite inscribir la propiedad en el Registro ni ofrece la misma protección frente a terceros que la escritura pública. Para eso es necesario elevarlo a público ante notario.
¿Qué precio se pone en el contrato de compraventa?
El precio real efectivamente pagado. Declarar un precio inferior es ilegal y puede generar sanciones fiscales, además de perjudicar al vendedor en una futura venta al reducir su valor de adquisición declarado.
¿Es obligatorio el notario en una compraventa de vivienda?
No es obligatorio para que el contrato sea válido entre las partes, pero sí es imprescindible para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Conviene además saber que, según el artículo 1462 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega: eres propietario desde que firmas, no desde que inscribes. La inscripción es lo que protege tu derecho frente a terceros. Lo desarrollamos en la escritura pública de vivienda.
Dos detalles que conviene mirar antes de firmar: el desglose de trámites, aranceles e impuestos de la compraventa, y —si la vivienda está alquilada— el derecho de tanteo y retracto del inquilino, que puede dar la vuelta a la operación.
¿Vas a comprar o vender una vivienda en Sevilla?
Revisar la nota simple, las cargas y la situación arrendaticia antes de la firma es lo que evita sorpresas el día de la escritura. En Notaría en Sevilla preparamos la operación con antelación y te decimos qué documentación traer y qué impuestos vas a pagar.
